Организация (агент), в соответствии с условиями заключенного с собственником недвижимого имущества агентского договора, заключает от своего имени и за счет принципала с арендаторами договоры аренды и выполняет функции арендодателя. Агент заключил с третьим лицом от своего имени, но за счет принципала договор аренды недвижимого имущества. Является ли агент в указанном случае арендодателем?

Ответ: В случае если агент, в соответствии с условиями агентского договора, заключенного между агентом и собственником имущества, от своего имени и за счет собственника заключает с арендаторами договоры аренды и фактически исполняет функции арендодателя, то агент будет являться арендодателем по таким договорам аренды.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Таким образом, из буквального толкования указанной выше нормы следует, что в случае, если от имени арендодателя договоры аренды заключает агент, права и обязанности возникают у агента, но не у арендодателя.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исходя из изложенного следует, что агент вправе от своего имени, но за счет арендодателя заключать с арендаторами договоры аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности арендодателя.

При этом, как указал ФАС Уральского округа в Постановлении от 13.06.2006 N Ф09-4856/06-С4 по делу N А60-9691/05-С4, в случае если собственник имущества предоставил агенту право на заключение от имени агента, но за счет собственника договоров аренды, то и обязанность по фактическому исполнению договоров возлагается на агента.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

08.02.2012