Вправе ли организация, являющаяся застройщиком, заключить агентский договор со сторонней организацией - агентом на привлечение денежных средств граждан на строительство квартир в жилом многоквартирном доме?
Ответ: Организация, являющаяся застройщиком, по нашему мнению, вправе заключить агентский договор со сторонней организацией - агентом на привлечение денежных средств граждан на строительство квартир в жилом многоквартирном доме, если договором будет установлено, что права и обязанности возникают непосредственно у принципала-застройщика, а не у агента.
Обоснование: На основании п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Как установлено ч. 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 данной статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч. 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Исходя из ч. 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Частью 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ).
Как следует из изложенного, Закон N 214-ФЗ устанавливает, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, возможно на основании договора участия в долевом строительстве, при этом это может осуществляться только отвечающим требованиям Закона N 214-ФЗ застройщиком.
В то же время положения гл. 52 ГК РФ предусматривают возможность заключения такого агентского договора, по которому права и обязанности возникают непосредственно у принципала, вне зависимости от того, что соответствующее лицо привлечено агентом (а не принципалом).
Таким образом, организация, являющаяся застройщиком, по нашему мнению, вправе заключить агентский договор со сторонней организацией - агентом на привлечение денежных средств граждан на строительство квартир в жилом многоквартирном доме, если договором будет установлено, что права и обязанности возникают непосредственно у принципала - застройщика, а не у агента.
Правомерность данного вывода подтверждается и судебной практикой.
Соглашаясь с удовлетворением заявления организации о признании недействительным положения предписания инспекции государственного строительного надзора при министерстве строительства, архитектуры и жилищной политики субъекта РФ об устранении в определенный срок нарушений требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, ФАС Уральского округа в Постановлении от 27.12.2013 N Ф09-13927/13 признал обоснованным вывод о том, что по заключенным агентом договорам с гражданами права и обязанности возникли непосредственно у принципала, следовательно, заключение агентского договора застройщиком-принципалом с агентом на привлечение денежных средств граждан на строительство квартир в жилом многоквартирном доме не нарушает ст. 1 и иные статьи Закона N 214-ФЗ, так как права и обязанности по договорам о долевом участии в строительстве возникают не у агента, а у принципала-застройщика согласно ст. 1005 ГК РФ.
Е. В.Соснов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
02.04.2014