По условиям договора аренды арендатор, в случае желания пролонгировать договор аренды, обязан письменно известить арендодателя не позднее одного месяца до даты истечения срока договора аренды о своем намерении пролонгировать договор. Арендатор в последний день срока направил соответствующее уведомление в адрес арендодателя посредством почтовой связи. Вместе с тем условиями договора аренды не определено, что следует понимать под датой направления в адрес арендатора соответствующего уведомления: дату вручения арендодателю или же дату направления. Будет ли в указанном случае арендатор считаться своевременно направившим уведомление о желании пролонгировать договор аренды?

Ответ: По правилам ст. 194 Гражданского кодекса РФ арендатор, направивший арендодателю уведомление о желании пролонгировать договор аренды посредством почтовой связи в последний день срока, установленного договором, и сдавший такое уведомление в отделение почтовой связи, считается направившим уведомление о пролонгации договора без нарушения предусмотренного срока.

Вместе с тем, учитывая позицию некоторых арбитражных судов, видится обоснованным направлять такие уведомления с тем расчетом, чтобы они были получены арендодателями до наступления срока, предусмотренного договорами.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, из содержания вышеназванных норм следует, что арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании пролонгировать договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

При этом необходимо отметить, что положения гл. 34 ГК РФ не устанавливают, что следует понимать под сроком уведомления арендодателя: дату направления такого уведомления или же дату его получения.

Вместе с тем п. 1 ст. 194 ГК РФ определено, что, если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

Однако если это действие должно быть совершено в организации, то срок истекает в тот час, когда в этой организации по установленным правилам прекращаются соответствующие операции.

При этом п. 2 указанной статьи ГК РФ определено, что письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.

Из буквального толкования положений указанной выше нормы права следует, что арендатор должен сдать уведомление о желании продления договора аренды в отделение почты в срок не позднее одного месяца до даты истечения срока договора аренды.

Однако ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 27.02.2007 по делу N А42-5343/2006 указал следующее: в договоре аренды стороны согласовали, что уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия данного договора.

Письмо, в котором арендатор выразил желание продлить договор аренды еще на один год, получено арендодателем менее чем за месяц до окончания срока его действия.

Таким образом, суд сделал вывод, что определяющее значение в указанном случае имеет факт получения арендодателем уведомления о продлении договора аренды до наступления срока, предусмотренного договором.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

16.02.2012