Физическое лицо купило квартиру в декабре 2009 г. по переуступке права за 2,1 млн руб., а в октябре 2011 г. продало эту квартиру за 2,1 млн руб. Право собственности на квартиру получено в июне 2011 г. Должно ли физическое лицо платить НДФЛ с указанного дохода и указывать его в декларации?
Ответ: При продаже квартиры по цене ее приобретения физическое лицо, являющееся налоговым резидентом:
- не платит НДФЛ, если есть документы, подтверждающие расходы на приобретение этой квартиры;
- платит НДФЛ по ставке 13% с суммы 1,1 млн руб., если нет документов, подтверждающих расход на приобретение этой квартиры, и предъявлен имущественный вычет в размере 1 млн руб.
Если же квартиру продало физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом, то указанное физическое лицо платит НДФЛ по ставке 30% с полной суммы дохода (2,1 млн руб.).
Независимо от налогового статуса физического лица доход от продажи квартиры отражается в декларации.
Обоснование: В налоговую базу по НДФЛ включаются все доходы налогоплательщика, полученные как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, материальная выгода (п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ).
Доходы, освобождаемые от НДФЛ, приведены в ст. 217 НК РФ. Так, по отношению к доходам от продажи квартиры освобождению от НДФЛ подлежит доход налогового резидента РФ от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика 3 года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, находящиеся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).
Так как квартира в собственности налогоплательщика находилась менее 3 лет, то полученный от ее продажи доход подлежит налогообложению.
Налоговая база по НДФЛ от продажи квартиры будет разная для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ и не являющихся налоговыми резидентами РФ.
Доход от продажи квартиры налоговых резидентов РФ облагается по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). К доходам, облагаемым по ставке 13%, применяются налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 - 221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ). Имущественный налоговый вычет в случае продажи в налоговом периоде квартиры предоставляется по выбору налогоплательщика в размере 1 млн руб. или в размере документально подтвержденных расходов (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Доход от продажи квартиры физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами, облагается по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). При этом налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 - 221 НК РФ, в указанном случае не предоставляются (п. 4 ст. 210 НК РФ, Письмо Минфина России от 02.12.2009 N 03-04-05-01/846).
В налоговой декларации указываются все доходы физического лица, полученные в налоговом периоде, источники выплат, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате или возврату по итогам налогового периода (абз. 1 п. 4 ст. 229 НК РФ). Налогоплательщик имеет право не указывать доходы, освобожденные от налогообложения в соответствии со ст. 217 НК РФ, а также доходы, с которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налоговых вычетов, предусмотренных по ст. ст. 218 - 221 НК РФ (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).
Таким образом, при продаже квартиры по цене ее приобретения физическое лицо, являющееся налоговым резидентом:
- не платит НДФЛ, если есть документы, подтверждающие расходы на приобретение этой квартиры;
- платит НДФЛ по ставке 13% с суммы 1,1 млн руб., если нет документов, подтверждающих расход на приобретение этой квартиры, и заявлен имущественный вычет в размере 1 млн руб.
Если же квартиру продало физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом, то указанное физическое лицо платит НДФЛ по ставке 30% с полной суммы дохода (2,1 млн руб.).
Независимо от налогового статуса физического лица доход от продажи квартиры отражается в декларации.
Н. А.Спиридонова
ООО "ИК Ю-Софт"
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
19.02.2012