Между комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО заключен договор аренды недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию. Впоследствии муниципальным образованием были утверждены условия продажи арендуемых обществом нежилых помещений. Указанное имущество было приобретено обществом, на основании подписанного сторонами акта приема-передачи обществу был передан объект недвижимости. Вправе ли комитет по управлению муниципальным имуществом требовать от общества арендную плату за период после передачи объекта недвижимости обществу и до государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимости?

Ответ: Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не является основанием для возникновения у общества-покупателя обязанности по уплате арендных платежей после заключения между сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости и фактической передачи этого объекта покупателю.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу положений ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч. 3 ст. 433 ГК РФ).

Как указано в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Кроме этого, 13.10.2011 Президиум ВАС РФ вынес Постановление N 4408/11 по делу N А68-6859/10, согласно которому требование о взыскании задолженности по арендной плате за период после передачи объекта недвижимости обществу и до государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимости является необоснованным.

Как указал ВАС РФ, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство общества по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом, то есть основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Таким образом, комитет по управлению муниципальным имуществом не вправе требовать от общества арендную плату за период после передачи объекта недвижимости обществу и до государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимости.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

20.02.2012