Может ли собственник нежилого здания, расположенного на находящемся в муниципальной собственности земельном участке, приобрести указанный земельный участок в собственность, если земельный участок более 10 лет находится в аренде у собственника здания?

Ответ: Приобретение прав на земельный участок, более 10 лет находящийся в аренде у собственника нежилого здания, который находится в муниципальной собственности и на котором расположено данное здание, принадлежащее собственнику (гражданину или юридическому лицу), регулируется ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Для приобретения прав на земельный участок собственнику здания необходимо обратиться в орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление земельных участков (ст. 29 ЗК РФ), с заявлением о приобретении прав на земельный участок (п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475.

Обоснование: Согласно п. 8 ст. 22 ЗК РФ арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 Гражданского кодекса РФ), за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка не допускается, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 28 ЗК РФ (п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Для приобретения прав на земельный участок собственнику здания необходимо обратиться в орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление земельных участков (ст. 29 ЗК РФ), с заявлением о приобретении прав на земельный участок (п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Право на выкуп земельного участка возникает только у законного собственника объекта недвижимости, находящегося на данном земельном участке. Это должно подтверждаться документами, необходимыми для приобретения прав на земельный участок, которые установлены Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475.

Орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление земельных участков, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным Перечнем.

Орган местного самоуправления также не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в его распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов.

Согласно п. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного заявления орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление земельных участков, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление земельных участков, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

До 1 июля 2012 г. продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственникам нежилых зданий, расположенных на этих земельных участках, согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", осуществляется по цене, устанавливаемой субъектами РФ и органами местного самоуправления (п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ), в населенных пунктах с численностью населения:

свыше 3 млн человек - в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тыс. до 3 млн человек - в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

При этом цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость. До установления органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости (п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ, Письмо Минэкономразвития России от 18.10.2011 N Д23-4368).

Таким образом, до установления субъектом РФ и органом местного самоуправления цены земельного участка его цена продажи должна определяться произведением коэффициента кратности, минимального для соответствующей местности размера ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка.

Пример расчета выкупной стоимости земельного участка приведен в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2010 по делу N А66-1848/2010.

В. В.Михайлов

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

22.02.2012