Между организациями заключен договор аренды здания, арендатор надлежащим образом исполняет обязанности по договору аренды. В период действия договора аренды его стороны заключили договор продажи арендуемого здания, в котором, равно как и в договоре аренды, не установлено, что обращение арендатора с заявлением о выкупе здания приостанавливает либо прекращает действие договора аренды и освобождает арендатора от внесения арендной платы. До какого момента арендатор-покупатель обязан уплачивать арендную плату?

Ответ: Учитывая позицию Пленума ВАС РФ, арендатор-покупатель, если соглашением сторон не установлен иной момент, обязан уплачивать арендную плату только до момента заключения договора купли-продажи указанного здания. Если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Учитывая принцип свободы договора, стороны договора аренды вправе в период действия договора аренды заключить договор купли-продажи объекта аренды, по которому право собственности переходит к арендатору.

На основании п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Как указано в п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 ст. 551 ГК РФ установлено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статья 413 ГК РФ закрепляет прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице.

До недавнего времени в судебной практике отсутствовала единая точка зрения по вопросу о том, до какого момента арендатор здания, в период действия договора аренды заключивший с арендодателем договор купли-продажи объекта аренды, обязан уплачивать арендную плату.

Согласно первому подходу, поддержанному ВАС РФ (см. Определение ВАС РФ от 07.07.2009 N ВАС-7188/09), законодательством не предусмотрено, что обращение арендатора с заявлением о выкупе арендуемого помещения приостанавливает либо прекращает действие договора аренды и освобождает арендатора от исполнения обязательств по арендной плате.

До момента прекращения обязательства у лица, остававшегося арендатором и не являвшегося собственником помещения, оставалась обязанность уплаты арендных платежей, что соответствует как условиям заключенного между сторонами договора аренды, так и ст. ст. 309 и 614 ГК РФ.

Как следует из данного подхода, до момента регистрации права собственности на арендатора правоотношения сторон по договору аренды не прекращаются, и действует обязанность арендатора вносить арендную плату.

Согласно второму подходу, указанному в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2010 N 09АП-27978/2009-ГК (Постановлением ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3501-10 данное Постановление и Решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.11.2009 по данному делу оставлены без изменения), до момента регистрации перехода права собственности покупатель не приобретает права распоряжаться выкупленным помещением в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т. п.), одновременно продавец также теряет право распоряжаться этим имуществом любым перечисленным способом, поскольку проданное помещение служило предметом исполненного обязательства.

По изложенным мотивам суд пришел к выводу, что с момента заключения договора купли-продажи помещения арендатор стал его владельцем, в связи с чем арендодатель утратил право распоряжаться (в данном случае сдавать в аренду) отчужденное помещение, соответственно, требовать уплаты арендных платежей с момента отчуждения помещения бывший собственник также не может.

Единообразие судебной практики призвана закрепить позиция Пленума ВАС РФ, изложенная в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (размещено на сайте ВАС РФ 15.12.2011).

В соответствии с п. 5 данного Постановления Пленума ВАС РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. ст. 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Пунктом 6 указанного Постановления Пленума ВАС РФ установлено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Как следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Следовательно, указанная позиция Пленума ВАС РФ обладает обязательной силой для всех арбитражных судов в Российской Федерации.

Д. В.Комаров

Счетная палата

Российской Федерации

29.02.2012