Является ли договор купли-продажи будущей недвижимости (земельного участка) заключенным, если в нем отсутствует кадастровый номер земельного участка, однако указаны такие сведения, как его месторасположение и ориентировочная площадь?

Ответ: Договор купли-продажи будущей недвижимости (земельного участка), если в нем отсутствует кадастровый номер земельного участка, однако указаны его месторасположение и ориентировочная площадь, является заключенным.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

На основании п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с правилами определения предмета в договоре продажи недвижимости, изложенными в ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В силу ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 221-ФЗ каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 15.12.2008 N А33-908/08-Ф02-6210/08 признал правомерным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в силу того, что организация владеет и пользуется недвижимым имуществом на законных основаниях, но в связи с прекращением деятельности стороны договора не имеет возможности зарегистрировать свое право на приобретенные объекты недвижимости.

При этом довод заявителя кассационной жалобы о том, что на основании ст. 554 ГК РФ договор купли-продажи считается незаключенным, поскольку в указанном договоре отсутствуют сведения об инвентарном и кадастровом номерах, а также об адресе объектов недвижимого имущества, не был принят ФАС Восточно-Сибирского округа во внимание. В Постановлении отмечено, что в договоре купли-продажи были определены местонахождение и площадь объектов недвижимого имущества, в связи с чем было возможно установить имущество, подлежащее передаче.

В Постановлении же от 18.02.2009 N КГ-А41/12649-08 ФАС Московского округа, руководствуясь положениями ст. 554 и п. 1 ст. 555 ГК РФ, а также ст. 37 ЗК РФ, отметил, что судами первой и апелляционной инстанций установлено, что из подписанного между сторонами предварительного договора купли-продажи земельного участка усматривается, что стороны не согласовали предмет и другие существенные условия договора.

Данных, определяющих местоположение земельного участка и его границы, вышеуказанный договор не содержит, при этом принадлежащий продавцу земельный участок на момент заключения предварительного договора не прошел в установленном законом порядке государственный кадастровый учет.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что подписанный между сторонами предварительный договор не содержит условий, позволяющих установить предмет данного договора, что и явилось основанием для отказа в иске о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 17.11.2010 N А32-55236/2009 посчитал неправомерным отказ продавцу по договору продажи недвижимости в государственной регистрации его права собственности на недвижимость.

ФАС Северо-Кавказского округа указал, что законом не ограничена возможность одновременной государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и внесения в реестр записи о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату подписания договора купли-продажи не подрывало возможность возникновения между сторонами договора обязательственного правоотношения.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства, возможность возникновения между сторонами договора обязательственного правоотношения.

Пленум ВАС РФ в п. 1 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) разъяснил, что в связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ, посвященный продаже недвижимости, не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В п. 2 Постановления N 54 разъяснено, что согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Важным является разъяснение Пленума ВАС РФ в отношении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи о том, что индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Таким образом, договор купли-продажи недвижимости (земельного участка) при отсутствии в договоре кадастрового номера земельного участка, но при наличии сведений о месторасположении и ориентировочной площади земельного участка является заключенным.

О. С.Дубасова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

20.03.2012