Является ли размер арендной платы в договоре аренды помещения согласованным, если исходя из формулировок договора плата, помимо фиксированного платежа, включает также коммунальные расходы, размер которых определяется ежемесячно на основании подтверждающих их возникновение документов?

Ответ: Условие договора аренды помещения о размере арендной платы является согласованным, поскольку стороны договорились об уплате арендатором платы в виде фиксированного платежа. Компенсация арендатором арендодателю коммунальных расходов не выступает в качестве оплаты аренды.

Обоснование: Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В то же время, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Данные положения согласуются и с общими положениями об аренде.

В силу п. 1 ст. 614 § 1 "Общие положения об аренде" ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае если договором они не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Эти положения применяются при условии, что правилами ГК РФ об отдельных видах договора аренды и договорах аренды отдельных видов имущества не предусмотрено иное.

Нас интересуют положения § 4 "Аренда зданий и сооружений" ГК РФ (ст. ст. 650 - 655). С учетом позиции Президиума ВАС РФ (Информационное письмо от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений") к договору аренды помещения применяются правила указанного параграфа, поскольку помещение является объектом недвижимости хотя и отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) должен предусматривать размер арендной платы. В случае отсутствия согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Здесь же подчеркнуто, что правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, в данном случае не применяются.

Таким образом, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды помещения.

Теперь о том, в какой форме должно быть изложено условие об арендной плате. На основании п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В рассматриваемой ситуации договором аренды помещения установлена арендная плата в виде фиксированного платежа. Что же касается коммунальных расходов, подлежащих оплате арендатором, здесь следует учитывать следующее: возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Так как на основании условий договора аренды помещения можно определить размер арендной платы (фиксированный платеж), тот факт, что в договоре предусмотрено, что коммунальные расходы включаются в состав арендной платы, не является основанием для признания его незаключенным.

О. В.Давыдова

Консалтинговая группа "Аюдар"

23.03.2012