Между физическим лицом и строительной организацией заключен договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Достаточно ли указания в договоре в качестве сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, адреса местонахождения, площади недвижимости, иных характеристик, свойств недвижимости, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией, а также цены за один квадратный метр ввиду отсутствия кадастрового номера у возводимого объекта недвижимости?

Ответ: Указание в договоре купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, в качестве сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, адреса местонахождения, площади недвижимости, иных характеристик, свойств недвижимости, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией, а также цены за один квадратный метр является правомерным.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Вышеприведенные нормы не позволяют в полной мере определить, является ли такое указание, описанное в рассматриваемом вопросе, правомерным. Положениями ст. 554 ГК РФ прямо установлено, что договор считается незаключенным в случае отсутствия идентифицирующих признаков передаваемого имущества по договору купли-продажи.

Однако положения Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) дают разъяснения и толкования вышеприведенных норм.

Абзацем 2 п. 2 Постановления N 54 установлено: если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Таким образом, указание в договоре в качестве сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, адреса местонахождения, площади недвижимости, а также цены за один квадратный метр является правомерным.

Д. В.Комаров

Счетная палата

Российской Федерации

26.03.2012