Организация-арендодатель направила по указанному в договоре аренды адресу уведомление организации-арендатору о расторжении договора аренды помещения. Срок аренды и условия расторжения договора в договоре аренды не указаны. Уведомление было возвращено органом связи с пометкой: "По указанному адресу организация отсутствует". Является ли обязательным для одностороннего расторжения договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ фактическое получение арендатором соответствующего уведомления?

Ответ: Полагаем, что если организация-арендодатель направила организации-арендатору по указанному в договоре аренды адресу уведомление об одностороннем расторжении договора аренды помещения, в котором не указаны срок аренды и условия расторжения договора, и уведомление было возвращено органом связи с пометкой: "По указанному адресу организация отсутствует", то для одностороннего расторжения данного договора на основании ст. 610 Гражданского кодекса РФ фактическое получение арендатором соответствующего уведомления не является обязательным. Отметим, что существует судебная практика, как подтверждающая, так и опровергающая изложенную точку зрения.

Обоснование: Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" изложена позиция, согласно которой если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора аренды, предупредив арендатора за три месяца.

ВАС РФ отметил, что, если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Арбитражная практика по рассматриваемому вопросу является противоречивой.

Существует арбитражная практика, в соответствии с которой при намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателю, чтобы соблюсти условия ст. 610 ГК РФ, достаточно направить арендатору соответствующее уведомление. Суд указал, что в данном случае ст. 610 ГК РФ не предусматривает обязанность арендодателя вручить арендатору данное уведомление. В свою очередь арендатор должен обеспечить получение им корреспонденции по юридическому адресу, а также всем адресам, указанным в договоре аренды (Постановление ФАС Московского округа от 22.02.2012 по делу N А40-34111/11-150-300).

В то же время некоторые суды принимают во внимание фактическое уведомление арендатора о расторжении с ним договора аренды по инициативе арендодателя.

Так, ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 01.12.2011 по делу N А38-2447/2010) при рассмотрении дела исходит из того, что в случае если арендатор не получает направленное арендодателем уведомление, то основания считать договор аренды прекращенным отсутствуют.

При этом Девятый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 10.08.2011 N 09АП-17162/2011-ГК) оставил без изменений решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2011, в котором суд принял во внимание сведения о том, что арендатор располагал информацией об отказе арендодателя от договора аренды, несмотря на то что не получил письменное уведомление об отказе, направленное арендодателем.

В. Г.Хромушина

Советник отдела нормативного

и инструктивного обеспечения

Федеральная служба по надзору

в сфере образования и науки

05.04.2012