Организация планирует заключить договор аренды здания, являющегося памятником культуры. Однако арендодатель требует заключить с ним охранное обязательство. Правомерны ли требования арендодателя?

Ответ: Договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия. Такое охранное обязательство заключается с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, местной администрацией муниципального образования в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

На основании указанного, по нашему мнению, арендодатель не вправе требовать от арендатора заключения с ним охранного обязательства, но вправе требовать заключения такого охранного обязательства с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, местной администрацией муниципального образования

Обоснование: В соответствии с п. 5 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, которое оформляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, либо местной администрацией муниципального образования. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.

В данной ситуации в договоре аренды здания, являющегося памятником культуры, обязательным условием указывается охранное обязательство. В противном случае такой договор будет незаключенным.

Следовательно, при заключении договора аренды указанного объекта оформление охранного обязательства является бременем пользователя, то есть арендатора.

Таким образом, в соответствии с положениями Федерального закона N 73-ФЗ на пользователе, в данном случае на арендаторе, лежит обязанность заключить охранное обязательство. Данная обязанность подлежит исполнению путем заключения с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, местной администрацией муниципального образования в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения договора об охранном обязательстве имущества, передаваемого в аренду.

Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора заключения охранного обязательства с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, местной администрацией муниципального образования договора об охранном обязательстве имущества, передаваемого в аренду.

Таким образом, требования арендодателя о заключении с ним охранного обязательства неправомерны, поскольку охранное обязательство необходимо заключить арендатору с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, местной администрацией муниципального образования.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 14386/10 по делу N А56-76081/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 31.07.2003 N Ф04/3573-1171/А45-2003).

Е. А.Глухов

Центр Правовых Технологий "ЮРКОМ"

13.04.2012