Физическое лицо в 2005 г. приобрело земельный участок. В 2010 г. земельный участок был разделен на 3 участка. В 2012 г. физическое лицо планирует продать эти участки. Сможет ли физическое лицо воспользоваться освобождением от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи участков, предусмотренным п. 17.1 ст. 217 НК РФ?

Ответ: Если физическое лицо в 2005 г. приобрело земельный участок, который в 2010 г. был разделен на 3 участка, то в случае продажи данных участков в 2012 г. физическое лицо не сможет воспользоваться освобождением от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи данных участков, предусмотренным п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.

Обоснование: Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. Указанное положение не распространяется на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Напомним, что право собственности на земельные участки подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (ст. ст. 130, 131, 219 Гражданского кодекса РФ).

Имеется решение суда, в котором также сказано, что земельный участок, из которого произведен раздел, прекращает свое существование как объект. Участок, который был разделен, не сохраняется в натуре. В результате разделения данного объекта образованы новые объекты, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Разделение объекта недвижимого имущества, в результате которого в Единый государственный реестр прав внесены записи о правах на объекты, созданные в результате такого разделения, означает юридическую гибель объекта, существовавшего до разделения (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.12.2008 N А60-10308/2008-С2).

В рассматриваемом случае физическое лицо будет продавать 3 отдельных земельных участка. Они могут быть проданы как все вместе, так и по отдельности. Право собственности на них должно подтверждаться свидетельствами о государственной регистрации права собственности, выданными на каждый земельный участок. Соответственно, срок нахождения земельных участков в собственности будет определяться свидетельствами о государственной регистрации права собственности, выданными на эти 3 земельных участка.

Следовательно, физическое лицо не сможет воспользоваться освобождением от обложения НДФЛ, установленным п. 17.1 ст. 217 НК РФ, до 2013 г., поскольку 3-летний срок будет отсчитываться с 2010 г.

В соответствии с п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Данное положение не распространяется на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Таким образом, при продаже в 2012 г. земельных участков физическое лицо вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, не превышающем 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Аналогичное разъяснение дано в Письме Минфина России от 14.07.2008 N 03-04-05-01/241. Такая же позиция высказана и в Определении Московского городского суда от 14.12.2010 N 33-36065.

Н. В.Шорохова

ООО "АКГ "Я. Н.С. Аудит"

25.04.2012