Правомерно ли заключение договора аренды нежилого помещения при отсутствии у арендодателя свидетельства о государственной регистрации права собственности на вновь созданное здание, в котором располагается указанное помещение, если при этом им уже поданы все необходимые документы на получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание?

Ответ: Помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, - отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие связанные с помещением отношения, в том числе аренды, на такие отношения распространяются нормы, регулирующие отношения, связанные со зданиями.

По нашему мнению, заключение договора аренды до регистрации права собственности на здание не соответствует требованиям законодательства.

Договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, в зависимости от обстоятельств будет являться либо недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, либо незаключенным.

Однако, учитывая судебную практику, отсутствие на момент заключения договора аренды регистрации права собственности на вновь созданную недвижимость в ЕГРП не является основанием для признания договора недействительным, если арендатор фактически пользовался имуществом и если впоследствии регистрация данного недвижимого имущества была осуществлена.

Обоснование: В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному лицу.

Помещение входит в состав здания, которое является объектом недвижимости.

Как указано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации регулируется нормами Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится (ст. 1 Закона N 122-ФЗ), но неразрывно с ним связанным, поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие связанные с помещением отношения, в том числе аренды, на такие отношения распространяются нормы, регулирующие отношения, связанные со зданиями (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРПН (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Значит, несмотря на то что в рассматриваемой ситуации помещение находится в фактическом владении организации, до государственной регистрации права собственности на здание и (или) помещений в нем организация не вправе передавать эти помещения в аренду.

Договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, в зависимости от обстоятельств будет являться либо недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, либо незаключенным.

Однако следует отметить, что ВАС РФ в Определении от 01.04.2009 N 3614/09 по данному вопросу занял следующую позицию: отсутствие на момент заключения договора аренды регистрации права собственности на вновь созданную недвижимость в ЕГРП не является основанием для признания договора недействительным, если арендатор фактически пользовался имуществом и если впоследствии регистрация данного недвижимого имущества была осуществлена.

С. М.Дмитричева

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

27.04.2012