Организация арендует недвижимое имущество по договору аренды на срок 6 месяцев. По истечении срока действия договора арендодатель и арендатор подписали дополнительное соглашение, предусматривающее продление срока аренды на 7 месяцев

Подлежит ли дополнительное соглашение государственной регистрации?

Ответ: Если организация арендует недвижимое имущество по договору аренды на срок 6 месяцев и по истечении срока действия договора арендодатель и арендатор подписали дополнительное соглашение, предусматривающее продление срока аренды на 7 месяцев, дополнительное соглашение не подлежит государственной регистрации, если в нем указано, что новый срок аренды исчисляется с момента его заключения. В этом случае считается, что стороны заключили новый договор аренды на срок менее года, который в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ не подлежит государственной регистрации.

Если в дополнительном соглашении стороны предусмотрели, что срок аренды по договору увеличивается на 7 месяцев, договор аренды с приложением этого дополнительного соглашения подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку в этом случае срок аренды в общей сложности составляет более 1 года.

Обоснование: Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из сложившейся судебной практики вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок менее года и продленного впоследствии дополнительным соглашением также на срок менее года, решается следующим образом.

Если стороны договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды продлевают его соглашением на срок менее года и при этом указывают в соглашении новый срок аренды, исчисляемый с момента заключения такого соглашения, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Поскольку срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее 1 года, новый договор аренды не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.01.2011 по делу N А33-4937/2010). К такому выводу ВАС РФ пришел в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением могут быть внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года. Поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, данный договор с приложением дополнительного соглашения подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ (например, Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2011 N КГ-А40/8697-11). Из смысла п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Если дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, подлежащее государственной регистрации, не зарегистрировано, оно считается незаключенным (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2010 по делу N А78-4735/2009). В этом случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ. Указанный договор не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ. Данной позиции придерживается и Президиум ВАС РФ, который в п. 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 пояснил, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Таким образом, если соглашением сторон срок действия аренды увеличен и в общей сложности составляет более 1 года, то данный договор с приложением дополнительного соглашения, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, подлежит государственной регистрации. В связи с этим рекомендуется в дополнительном соглашении о продлении срока аренды на срок менее года установить новый срок, исчисляемый с момента заключения этого соглашения. В таком случае соглашение признается новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации.

С. В.Тимошкова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

07.05.2012