По условию договора арендатор внес обеспечительный платеж в счет оплаты последнего месяца аренды. Должен ли арендодатель уплатить НДС с этого платежа в том отчетном периоде, когда он был внесен?

Ответ: Поскольку в данном случае обеспечительный платеж связан с оплатой услуг, арендодатель при получении суммы обеспечительного платежа обязан начислить НДС по расчетной ставке 18/118 со всей суммы полученного платежа как с полученной предоплаты за аренду.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 ст. 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Исходя из п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Как указано в п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В рассматриваемой ситуации согласно договору аренды обеспечительный платеж внесен в счет причитающейся арендной платы за последний месяц аренды.

Таким образом, получаемые арендодателем в качестве обеспечительного платежа денежные средства, с одной стороны, будут использованы как арендная плата, а с другой стороны, они являются подтверждением намерения арендатора по исполнению своих обязательств и представляют собой иной способ обеспечения исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ.

В данном случае обеспечительный платеж является одновременно и авансовым - в счет будущих платежей, то есть имеет платежную функцию.

НДС

В соответствии с п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг).

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ налоговая база увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Учитывая вышеизложенное, поскольку такой платеж связан с оплатой услуг, арендодатель при получении суммы обеспечительного платежа обязан начислить НДС по расчетной ставке 18/118 со всей суммы полученного платежа как с полученной предоплаты за аренду на основании пп. 2 п. 1 ст. 167, абз. 2 п. 1 ст. 154, п. 4 ст. 164 НК РФ, а также в течение пяти календарных дней после получения обеспечительного платежа выставить арендатору счет-фактуру в соответствии с требованиями п. 5.1 ст. 169 НК РФ (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Данный вывод подтверждается и сложившейся судебной практикой (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2013 N А27-2581/2012 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 23.04.2013 N ВАС-4752/13), ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 N А57-24482/2008, ФАС Московского округа от 19.01.2011 N КА-А40/16964-10 по делу N А40-38853/10-107-202, от 19.01.2011 N КА-А40/16866-10).

Также Минфин России в Письме от 12.01.2011 N 03-07-11/09 рассмотрел схожую ситуацию, в которой договор аренды предусматривал зачет обеспечительного платежа в счет платы за последний месяц аренды и его невозврат в случае досрочного расторжения договора. Минфин России разъяснил, что полученные суммы обеспечительного платежа включаются в налоговую базу по НДС. Однако при досрочном расторжении договора арендодатель вправе скорректировать налоговую базу, представив уточненную декларацию.

Л. В.Попова

АКГ "Панацея ПРОФ"

14.04.2014