Сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды. В соглашении имеется условие, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента подписания соглашения и подписания акта приема-передачи (возврата) имущества. Акт не был подписан, имущество фактически возвращено не было (стороны хотят продолжить отношения)

Будет ли моментом прекращения обязательств сторон являться обязательное наступление двух событий:

1) подписания соглашения о расторжении;

2) подписания акта приема-передачи (возврата)?

Если имущество не было фактически возвращено, можно ли считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ?

Следует ли сторонам для продолжения договорных отношений перезаключить договор аренды?

Ответ: Если сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды, в котором имеется условие, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента подписания соглашения и подписания акта приема-передачи (возврата) имущества, при этом акт не был подписан, имущество фактически возвращено не было (стороны хотят продолжить отношения), наступление двух событий (подписание соглашения о расторжении договора аренды и подписание акта приема-передачи (возврата) имущества) не является моментом прекращения обязательств сторон по договору. Обязательства сторон прекращаются в момент подписания соглашения о расторжении договора аренды. При этом арендатор обязан вернуть арендованное имущество после подписания соглашения о расторжении договора в порядке, предусмотренном этим соглашением.

Если арендованное имущество не было фактически возвращено арендодателю после подписания соглашения о расторжении договора, договор аренды не может считаться возобновленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме возобновлению подлежит только действующий договор аренды, а в рассматриваемой ситуации договор аренды расторгнут по соглашению сторон.

Для продолжения договорных отношений сторонам необходимо заключить новый договор аренды.

Обоснование: Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. Условиями соглашения о расторжении договора аренды предусмотрено, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента подписания соглашения и подписания акта приема-передачи (возврата) имущества.

При этом согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть имущество арендодателю при прекращении договора аренды. В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, обязанность вернуть арендованное имущество возникает у арендатора в силу закона независимо от того, предусмотрено ли условие о его возврате в соглашении о расторжении договора. При этом действующее законодательство не ставит момент прекращения обязательств сторон по договору аренды в зависимость от факта (момента) подписания акта приема-передачи (возврата) арендованного имущества.

Таким образом, обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды, то есть после заключения сторонами соглашения о расторжении договора аренды (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06).

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. То есть возобновленным может быть договор аренды, срок которого истек, но не договор, который был расторгнут. ФАС Московского округа в Постановлении от 26.03.2010 N КГ-А41/192-10 пояснил, что возобновлению подлежит только действующий договор аренды. Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды расторгнут по соглашению сторон, его нельзя считать возобновленным на неопределенный срок. О возобновлении договора не может свидетельствовать фактическое пользование арендатором имуществом после расторжения договора.

Поскольку в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, для продолжения договорных отношений сторонам необходимо заключить новый договор аренды. Следует учитывать, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

С. В.Тимошкова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

07.05.2012