Каждой из двух коммерческих организаций принадлежит доля в праве собственности на здание, расположенное на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Вправе ли орган местного самоуправления предоставить данный земельный участок в собственность одной из двух организаций, если другая не возражает?

Ответ: Если двум организациям принадлежит доля в праве собственности на здание, расположенное на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, то орган местного самоуправления не вправе предоставить данный земельный участок только одной из двух организаций.

Обоснование: Согласно п. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Исходя из изложенного ЗК РФ регулирует случай, когда правом собственности на здание, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, обладают одновременно несколько лиц, каждому из которых принадлежит соответствующая доля. Правила, закрепленные ЗК РФ, предусматривают, что в этом случае приобрести земельный участок возможно только в общую долевую собственность, а не в собственность одного из собственников здания.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 4056/13 по делу N А39-934/2012 указано, что согласно правовой позиции, изложенной ранее Президиумом ВАС РФ в Постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11 и от 06.09.2011 N 3771/11, ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Соответственно, при приобретении в индивидуальную собственность одной организацией всего земельного участка второй собственник будет лишен права на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

Данный подход разделяется и нижестоящими судами (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2013 N А38-3079/2012 и ФАС Северо-Западного округа от 10.04.2012 N А52-1718/2010).

Таким образом, орган местного самоуправления в рассматриваемой ситуации не вправе предоставить земельный участок в собственность только одной из двух организаций даже с учетом согласия на это второй организации.

Е. В.Соснов

Советник государственной

гражданской службы РФ

1 класса

15.04.2014