Организация-продавец учитывала недвижимое имущество на балансе по стоимости, включающей НДС. В договоре с организацией - покупателем недвижимого имущества была указана сумма НДС, исчисленная по ставке 18%, как при продаже недвижимого имущества, учитываемого организацией-продавцом по стоимости, не включающей НДС. В счете-фактуре, выставленном покупателю, организация-продавец указала НДС, исчисленный в соответствии с п. 3 ст. 154, п. 4 ст. 164 Налогового кодекса РФ по расчетной ставке 18/118 с межценовой разницы

Правомерны ли действия организации-продавца в данной ситуации?

Ответ: Если организация-продавец учитывала недвижимое имущество на балансе по стоимости, включающей НДС, а в договоре с организацией-покупателем недвижимого имущества была указана сумма НДС, исчисленная по ставке 18%, как при продаже недвижимого имущества, учитываемого организацией-продавцом по стоимости, не включающей НДС, при этом в счете-фактуре, выставленном покупателю, организация-продавец указала НДС, исчисленный по расчетной ставке 18/118 с межценовой разницы, то действия организации-продавца в данном случае неправомерны, поскольку организация-продавец при реализации недвижимого имущества, учитываемого на балансе по стоимости, включающей НДС, должна указать в договоре купли-продажи и предъявить покупателю сумму налога на добавленную стоимость, исчисленного с межценовой разницы по расчетной ставке 18/118.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 168 Налогового кодекса РФ при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества организация-продавец дополнительно к цене реализуемого имущества обязана предъявить к оплате покупателю этого имущества соответствующую сумму налога.

Согласно п. 3 ст. 154 НК РФ при реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного налога, налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества, определяемой с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, с учетом налога, акцизов (для подакцизных товаров), и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок).

При реализации недвижимого имущества, учитываемого на балансе по стоимости, включающей НДС, налог исчисляется с межценовой разницы по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

На основании п. 1 ст. 169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени) сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном гл. 21 НК РФ.

Исходя из смысла данной нормы можно сделать вывод, что счет-фактура, предъявленный продавцом недвижимого имущества, не может включать сумму НДС, отличную от суммы НДС, указанной в договоре купли-продажи и уплаченной покупателем недвижимого имущества.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 08.11.2011 N 6889/11 по делу N А57-12246/2010, рассматривая спор по аналогичному вопросу, пришел к выводу, что если налог на добавленную стоимость, предъявленный продавцом к оплате, не соответствует действительному размеру, который подлежал указанию продавцом согласно требованиям НК РФ, то сумма налога, уплаченная покупателем сверх этого размера, является исполнением, произведенным при отсутствии к тому законных оснований, и подлежит возврату покупателю. При этом до получения от продавца счета-фактуры покупатель не может знать о том, что указанный в договоре размер налога на добавленную стоимость не соответствует действительному размеру налога, который будет ему предъявлен продавцом.

Кроме того, суд указал, что, выставляя покупателю счет-фактуру, в котором сумма налога на добавленную стоимость отличается от указанной в договоре, продавец нарушает право покупателя на возмещение уплаченной им суммы налога на добавленную стоимость, на которое он рассчитывал при заключении договора, поскольку в силу положений ст. ст. 169, 171, 172 НК РФ покупатель вправе возместить налог из бюджета только в том размере, который указан в соответствии с требованиями п. 3 ст. 154 НК РФ в счете-фактуре, выставленном продавцом.

Таким образом, действия организации-продавца в данном случае неправомерны. Разницу между суммой налога на добавленную стоимость, определенной сторонами в договоре, и суммой налога, указанной организацией-продавцом в счете-фактуре, организация-покупатель может вернуть как неосновательное исполнение в судебном порядке.

П. Н.Зюков

Юридическая компания "Юново"

06.06.2012