Федеральным государственным унитарным предприятием на основании договора, заключенного с исполнительным органом субъекта РФ, проведена оценка земельных участков в населенном пункте. Результаты оценки земельных участков были утверждены постановлением правительства субъекта РФ

Организация на договорной основе обратилась к услугам оценщика, согласно отчету которого стоимость земельного участка, принадлежащего организации, в несколько раз ниже по сравнению с утвержденной постановлением правительства субъекта РФ. К какому ответчику организация вправе заявить иск в арбитражный суд, если при указанных обстоятельствах она не согласна с результатом проведенной оценки в части необоснованного увеличения стоимости принадлежащего ей земельного участка?

Ответ: В случае если организация полагает, что нарушены ее права в связи с необоснованным увеличением кадастровой стоимости земельного участка, такая организация вправе направить в арбитражный суд исковое заявление к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, с требованием об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Указанное заявление будет рассматриваться арбитражным судом по правилам искового производства.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила) и определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (п. 1 Правил).

На основании п. 10 Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно п. 12 Правил споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков устанавливает правовой характер этих результатов. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков, полученные при проведении государственной кадастровой оценки земель и утвержденные администрацией субъекта, являются обязательными к применению для установленных законом целей (Постановление ФАС Центрального округа от 28.05.2010 по делу N А62-9693/2009).

Необходимо отметить, что механизм защиты нарушенных прав организации при ее несогласии с кадастровой стоимостью земельных участков, принадлежащих ей на праве собственности, содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11.

Так, Президиум ВАС РФ указал, что права организации, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Также суд указал, что заявленные организацией требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса РФ назначается экспертиза.

Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу организации, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил АПК РФ.

Согласно правилам п. 3 ст. 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

На основании изложенного организация, не согласная с результатом проведенной оценки в части необоснованного увеличения стоимости принадлежащего ей земельного участка, вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением к органу кадастрового учета с требованием об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

06.06.2012