Организация А (собственник здания - арендодатель) и организация Б (арендатор) намереваются заключить договор аренды неизолированной части нежилого помещения на длительный срок (более одного года). Правомерно ли заключение такого договора аренды? Подлежит ли данный договор государственной регистрации? В какой государственный орган следует обратиться для государственной регистрации такого договора? Какие документы следует собрать, чтобы зарегистрировать такой договор аренды? Организации полагают, что для индивидуализации объекта аренды (неизолированной части нежилого помещения) достаточно заштриховать карандашом данную часть помещения на поэтажном плане здания и приложить такой план к договору аренды. Правомерна ли данная позиция? Если нет, то какие документы и где следует оформить/получить, чтобы индивидуализировать объект аренды, если в данном случае это возможно?

Каким договором (кроме договора аренды) возможно оформить передачу организацией А - собственником нежилого помещения в пользование организации Б только неизолированной части указанного нежилого помещения?

Ответ: Заключение договора аренды неизолированной части нежилого помещения допускается, однако имеются прецеденты, когда суды признавали сдачу в аренду части нежилого помещения неправомерной.

Полагаем, что договор аренды неизолированной части нежилого помещения подлежит регистрации, когда он заключен на срок не менее одного года.

Для регистрации следует представить заявление о регистрации, договор аренды, кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади и документы, подтверждающие права арендодателя на помещение. К договору можно также приложить поэтажный план здания, в котором карандашом заштрихована арендуемая часть помещения. Однако максимально точно описать часть помещения, сдаваемую в аренду, и отразить все ее индивидуализирующие признаки (размер, местоположение и т. п.) нужно в договоре аренды.

Передача организацией А организации Б неизолированной части помещения может быть оформлена договором возмездного оказания услуг. Однако в случае его заключения вероятны споры, связанные с квалификацией такого договора.

Обоснование: Действующее законодательство не запрещает передавать в аренду неизолированную часть нежилого помещения. В п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) прямо указано, что в аренду можно сдать части помещений.

В судебной практике сложилось две позиции по вопросу о том, может ли неизолированная часть помещения быть объектом аренды.

Согласно одной точке зрения неизолированная часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане или в кадастровом паспорте. Такое мнение выражено в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А46-11729/2009, ФАС Московского округа от 27.09.2007 N КГ-А40/9763-07 по делу N А40-17498/07-152-97, ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-10019/10-С3 по делу N А71-2608/2010.

Согласно второму подходу сдавать в аренду часть помещения нельзя, поскольку предметом сделки по передаче недвижимости может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками. Эта точка зрения высказана в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2009 по делу N А82-3588/2008-38, от 25.09.2008 по делу N А29-525/2008.

В силу п. 1 ст. 26 Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. При этом, если в аренду сдается часть помещения, договор аренды части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя части помещения (п. 3 ст. 26 Закона). Таким образом, Закон указывает на возможность государственной регистрации договора аренды части помещения, но не уточняет, в каких случаях его нужно регистрировать.

По нашему мнению, случаи регистрации договора аренды части нежилого помещения аналогичны случаям регистрации договора аренды нежилого помещения. Как пояснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, поэтому к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Представляется, что эти выводы по аналогии можно применить к договору аренды части нежилого помещения.

Согласно п. 4 ст. 2 Закона государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы (п. 1 ст. 9 Закона). В настоящее время это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы (п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Для государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения необходимо представить заявление, договор аренды, а также приложить к нему кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади (п. п. 1, 3 ст. 26 Закона). Поскольку в силу п. 3 ст. 26 Закона договор аренды части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя части помещения, для регистрации потребуется также представить документы, подтверждающие права арендодателя. Аналогичный вывод ФАС Восточно-Сибирского округа сделал в Постановлении от 16.01.2004 N А33-2989/03-С2-Ф02-4784/03-С2 в отношении договора аренды нежилых помещений. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться арендодатель или арендатор (п. 1 ст. 26 Закона).

По вопросу о том, достаточно ли для индивидуализации объекта аренды (неизолированной части нежилого помещения) заштриховать карандашом данную часть помещения на поэтажном плане здания и приложить такой план к договору аренды, отметим следующее. Согласно п. 3 ст. 26 Закона к договору аренды части нежилого помещения нужно обязательно приложить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади. Полагаем, что поэтажный план здания, в котором карандашом заштрихована арендуемая часть помещения, можно приложить к договору аренды дополнительно, но не вместо кадастрового паспорта (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 11.02.2005 N КГ-А40/440-05). Кроме того, индивидуализировать объект аренды нужно в договоре: в нем следует максимально точно описать часть помещения, сдаваемую в аренду, отразить все ее индивидуализирующие признаки (размер, местоположение и т. п.).

Следует обратить внимание на практику регистрирующих органов, которые часто отказывают в регистрации договоров аренды части нежилого помещения. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от регистрации можно обжаловать в арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона).

Оформить передачу организацией А - собственником нежилого помещения в пользование организации Б только неизолированной части указанного нежилого помещения можно, кроме договора аренды, договором возмездного оказания услуг. В силу п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В этом случае объект договора можно обозначить как услугу исполнителя по предоставлению заказчику в пользование части нежилого помещения. Однако заключение такого договора может вызвать споры, связанные с его квалификацией (например, Постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2010 по делу N А65-18040/2009).

А. А.Воронцова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

13.07.2012