Организация обратилась в суд с целью выдела доли в натуре в объекте недвижимости, который, в свою очередь, является объектом инвестиционной деятельности. Объекты инвестиционного контракта были сданы в эксплуатацию, но первичная государственная регистрация их проведена не была. Контрагент данной организации по инвестиционному контракту отказался подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта

Возможно ли произвести выдел доли в натуре из объекта инвестиционной деятельности, если его первичная государственная регистрация проведена не была, но он введен в эксплуатацию?

Ответ: Если объект инвестиционной деятельности не был зарегистрирован, то невозможно произвести выдел доли из него в натуре, так как данный объект не является предметом гражданского оборота, с ним невозможно осуществлять какие-либо сделки или договоры, а также юридически значимые действия.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

В силу п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В ст. 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

На основании абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъясняется: в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. Право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования.

Таким образом, право собственности на объект недвижимого имущества возникает только с момента его государственной регистрации. Следовательно, как объект гражданского оборота недвижимость рассматривается тоже только после ее государственной регистрации в ЕГРП. Пока не проведена государственная регистрация объекта инвестиционной деятельности, нет правовых оснований для выдела доли из него.

Данная позиция соответствует сложившейся судебной практике.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 1276/13 указывается, что выдел доли в объекте инвестиционной деятельности до первичной государственной регистрации права собственности на него невозможен, так как такой объект не является предметом гражданского оборота. Уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты их нарушенных прав.

Аналогичную позицию занял ФАС Московского округа в Постановлении от 24.02.2014 N Ф05-17645/2013 (см. также Постановления ФАС Московского округа от 10.02.2014 N Ф05-18097/2013, от 30.12.2013 N Ф05-16557/2013, от 07.11.2013 N А40-164021/12).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации выдел доли в натуре из объекта инвестиционной деятельности, который является недвижимым имуществом, произведен быть не может, так как он не прошел государственной регистрации. Данный вывод следует из того, что до первичной государственной регистрации объект инвестиционной деятельности не существует как предмет гражданского оборота, соответственно, никакие сделки или юридически значимые действия, направленные на распоряжение им, осуществляться не могут.

Д. В.Комаров

Государственный советник

Российской Федерации

3 класса

22.04.2014