Между заемщиком и банком в обеспечение кредитного договора заключен договор ипотеки здания. Заемщик большую часть кредита погасил и намерен продать здание. С этой целью он заключил предварительный договор купли-продажи с условием о том, что предоплату, полученную по данному договору, он направит на погашение оставшейся задолженности по кредиту. Необходимо ли заемщику для заключения предварительного договора получить согласие банка? Необходимо ли такое согласие для заключения основного договора? С какого момента прекращается право ипотеки (залога здания)? Возможна ли одновременная подача документов для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога здания?

Ответ: Заемщику для заключения предварительного договора купли-продажи заложенного здания нужно получить согласие банка. Право ипотеки (залога недвижимости) прекращается с момента прекращения обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства, то есть кредитного договора). Поскольку право ипотеки (залога недвижимости) прекратилось в связи с надлежащим исполнением заемщиком своего обязательства перед банком за счет полученного от покупателя здания аванса, для заключения основного договора (договора купли-продажи здания) получать согласие банка не нужно. Одновременная подача документов для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога данного здания возможна. В этом случае погашение регистрационной записи об ипотеке (залоге) здания будет осуществлено в течение трех рабочих дней после подачи документов, то есть ранее регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания, для государственной регистрации которого установлен срок в двадцать календарных дней.

Обоснование: В соответствии с п. п. 1 и 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На первый взгляд может показаться, что заключение предварительного договора купли-продажи здания не означает отчуждения этого здания, а лишь влечет обязательство заключить в будущем договор купли-продажи. Однако поскольку предварительный договор купли-продажи обязывает к заключению основного договора на условиях, предусмотренных этим предварительным договором, то заключение предварительного договора купли-продажи имеет конечной целью отчуждение имущества. Наверное, этим можно объяснить тот факт, что арбитражная и судебная практика в основном исходит из необходимости получения согласия залогодержателя на заключение предварительного договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества, в отсутствие которого предварительный договор будет признан недействительной сделкой (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.10.2006 N Ф04-6445/2006(26993-А45-9) по делу N А45-28375/05-33/891; Определения Московского городского суда от 26.08.2010 по делу N 33-26886, Нижегородского областного суда от 04.12.2007 по делу N 33-5683) (противоположная практика: Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 по делу N А79-13488/2009).

Таким образом, заемщику для заключения предварительного договора купли-продажи заложенного здания нужно получить согласие банка.

В соответствии со ст. 10 Закона N 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Следовательно, ипотека считается установленной и залоговые права возникают с момента государственной регистрации договора об ипотеке.

Однако тот факт, что право ипотеки на здание возникает с момента государственной регистрации, вовсе не означает, что прекращается данное право также с момента государственной регистрации. В отношении прекращения залога действуют нормы ст. 352 ГК РФ, которые применяются и к прекращению ипотеки. В частности, пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. На основании п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Следовательно, при полном погашении заемщиком полученного кредита прекращается и право залога (ипотеки).

Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой. Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.06.2006 N А10-11843/05-Ф02-2934/06-С2 по делу N А10-11843/05 суд кассационной инстанции отметил, что ипотека прекратилась в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, поскольку кредит был погашен полностью, обязательства по кредитному договору прекратились надлежащим исполнением, то есть в результате исполнения достигнута цель, ради которой обязательство было установлено (см. также Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.06.2006 N А10-11842/05-Ф02-2936/06-С2 по делу N А10-11842/05, ФАС Московского округа от 25.03.2009 N КГ-А40/1980-09 по делу N А40-37934/08-31-357, ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2011 N Ф03-3970/2011 по делу N А51-15011/2010, от 22.09.2011 N Ф03-3972/2011 по делу N А51-15012/2010, от 20.09.2011 N Ф03-3967/2011 по делу N А51-15014/2010).

Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит учетно-информационный характер и не влияет на момент прекращения залоговых прав, определенный в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Более того, в п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) прямо записано, что погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в ЕГРП отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Поскольку право ипотеки (залога недвижимости) прекратилось в связи с надлежащим исполнением заемщиком своего обязательства перед банком за счет полученного от покупателя здания аванса, для заключения основного договора (договора купли-продажи здания) получать согласие банка не нужно.

В силу п. 4 ст. 29 Закона N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом N 102-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.

Согласно п. 4 ст. 13 Закона N 122-ФЗ отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. При этом Закон N 122-ФЗ не устанавливает запрета на одновременную подачу пакетов документов для регистрации перехода права собственности по договору договора купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога данного здания.

Таким образом, одновременная подача документов для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога данного здания возможна.

В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в течение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. Следовательно, погашение регистрационной записи об ипотеке (залоге) здания будет осуществлено в течение трех рабочих дней после подачи документов, то есть ранее регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания, для государственной регистрации которого установлен срок в двадцать календарных дней.

С. В.Пыхтин

Московская государственная

юридическая академия

имени О. Е.Кутафина

27.08.2012