Банк выдал заемщику (ООО) кредит. В обеспечение кредита заемщик предоставил в залог банку нежилые помещения, залог был зарегистрирован в установленном порядке. Заемщик кредит полностью погасил, однако банк уклоняется от совместной с заемщиком-залогодателем подачи заявления для погашения регистрационной записи об ипотеке. Как поступить заемщику-залогодателю в данной ситуации? Требуется ли предварительное обращение в банк и уполномоченный регистрирующий орган?

Ответ: При уклонении банка от совместной с заемщиком-залогодателем подачи заявления для погашения регистрационной записи об ипотеке заемщик-залогодатель вправе обратиться в арбитражный суд с требованием к банку о признании ипотеки прекращенной (о признании зарегистрированного обременения в виде ипотеки отсутствующим). Предварительное обращение в уполномоченный регистрирующий орган (Росреестр) не требуется. Однако в целях доказывания факта уклонения банка от погашения регистрационной записи об ипотеке, по нашему мнению, целесообразно направить в банк письмо с требованием направить уполномоченного представителя для подачи заявления в Росреестр с указанием разумного срока для выполнения данного требования.

Обоснование: Согласно п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в арбитражный суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. Данное разъяснение содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 N 6267/10 по делу N А12-17188/2009.

Согласно п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов N 10/22) в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение в Росреестр с соответствующим заявлением не требуется (п. 55 Постановления Пленумов N 10/22).

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поскольку заемщик-залогодатель свои требования к банку будет основывать на факте уклонения последнего от погашения регистрационной записи об ипотеке, он этот факт будет обязан доказать. Поэтому, по нашему мнению, до подачи иска в суд заемщику-залогодателю целесообразно направить в банк письмо с требованием направить уполномоченного представителя для подачи заявления в Росреестр с указанием разумного срока для выполнения данного требования.

По данному вопросу смотри также Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 01.06.2011 по делу N А46-9027/2010, от 31.05.2011 по делу N А46-9026/2010, Второго арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 по делу N А82-6473/2010-43, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 по делу N А65-9405/2011.

С. В.Пыхтин

Московская государственная

юридическая академия

имени О. Е.Кутафина

27.08.2012