Физическому лицу принадлежит нежилое помещение, которое оно сдает в аренду как индивидуальный предприниматель (на УСН). Как правильно заключать договор на коммунальное обслуживание помещения: от имени физического лица (так как оно является собственником помещения) или от имени индивидуального предпринимателя?

Ответ: По нашему мнению, если физическому лицу принадлежит нежилое помещение, которое оно сдает в аренду как индивидуальный предприниматель (на УСН), заключение договоров на коммунальное обслуживание и предоставление сопутствующих эксплуатации помещения услуг можно осуществлять как от имени гражданина, так и от имени индивидуального предпринимателя, осуществляющего фактическую эксплуатацию помещения в рамках предпринимательской деятельности.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Под предпринимательской деятельностью согласно ст. 2 ГК РФ понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность гражданина, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 23 ГК РФ, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

В то же время все иные правоотношения, в том числе правоотношения, возникающие в связи с приобретением прав собственности и пользования имуществом, регулируются правовыми нормами, относящимися к гражданам (физическим лицам).

Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Следовательно, приобрести в собственность недвижимое имущество физическое лицо может исключительно в статусе физического лица, но не индивидуального предпринимателя. Право собственности на что-либо никак не зависит от приобретения или прекращения статуса индивидуального предпринимателя. Это одно из главных отличий двух форм осуществления предпринимательской деятельности - юридического лица и индивидуального предпринимателя.

Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также иных специальных субъектов гражданских правоотношений (РФ, субъектов РФ, муниципальных образований) (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Как видно из приведенного положения, в данном перечне указан только гражданин и отсутствует индивидуальный предприниматель.

При этом, как следует из разъяснений Конституционного Суда РФ (п. 4 Постановления от 17.12.1996 N 20-П), имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.

Следовательно, гражданин (если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод.

Таким образом, с сугубо юридической точки зрения договор должен заключаться с собственником имущества - гражданином. В то же время правовые нормы не препятствуют возникновению коммунальных правоотношений с иными лицами, которые пользуются помещением на законных основаниях (к примеру, с арендатором).

К тому же необходимо учитывать, что, поскольку индивидуальный предприниматель осуществляет предпринимательскую деятельность в рамках упрощенного налогового режима, у него могут возникнуть сложности с учетом расходов на эксплуатацию помещения, если такие договоры заключены от имени гражданина.

В связи со всем вышесказанным, по нашему мнению, в данном случае заключение договоров на коммунальное обслуживание и предоставление сопутствующих эксплуатации помещения услуг можно осуществлять как от имени гражданина, так и от имени индивидуального предпринимателя, осуществляющего фактическую эксплуатацию помещения в рамках предпринимательской деятельности.

И. С.Шукалов

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

24.04.2014