В общей долевой собственности организации и индивидуального предпринимателя находится земельный участок, предназначенный для строительства. Организация без согласования с индивидуальным предпринимателем возвела на земельном участке объект капитального строительства. Может ли такой объект капитального строительства быть признан самовольной постройкой по иску индивидуального предпринимателя ввиду того, что строительство не было с ним согласовано?

Ответ: В случае возведения организацией - собственником земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, объекта капитального строительства без согласования с другим собственником - индивидуальным предпринимателем предприниматель вправе требовать сноса самовольной постройки в случае, если указанной постройкой нарушены его права и законные интересы либо эта постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан. При отсутствии указанных обстоятельств строительство организацией объекта без согласования с предпринимателем позволяет предпринимателю заявить требование о предоставлении в его владение и пользование части имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого он вправе требовать от организации, владеющей и пользующейся частью земельного участка, приходящейся на его долю, соответствующей компенсации.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Пунктом 1 ст. 260 ГК РФ предусмотрено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 263 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Следовательно, принятие решения о строительстве на земельном участке, находящемся в долевой собственности, должно осуществляться с согласия всех его собственников.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Из судебной практики следует, что, заявляя требования о сносе самовольных построек - объектов капитального строительства, истцы должны доказать, что указанные объекты возведены с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения соответствующей разрешительной документации и сохранение таких объектов приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц, создаст угрозу жизни и здоровью граждан (см., например, Определение Свердловского областного суда от 15.03.2012 по делу N 33-2879/2012).

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 18.05.2011 N 15025/10 отметил, что строительство спорного объекта без разрешения на такое строительство со стороны сособственника земельного участка позволяет участнику долевой собственности заявить требование о предоставлении в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ). С учетом ст. 247 ГК РФ один из сособственников земельного участка может требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этом участке другим сособственником в силу ст. 222 ГК РФ, если ее возведение одним из сособственников нарушает не только установленный порядок пользования общим земельным участком, но и права и законные интересы другого сособственника либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае предприниматель вправе требовать сноса самовольной постройки, в случае если указанной постройкой нарушены его права и законные интересы либо эта постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан. В случае отсутствия указанных обстоятельств строительство организацией объекта без согласования со стороны предпринимателя позволяет предпринимателю заявить требование о предоставлении в его владение и пользование части имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого он вправе требовать от организации, владеющей и пользующейся частью земельного участка, приходящейся на его долю, соответствующей компенсации.

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

24.09.2012