Стороны заключили договор залога в обеспечение кредитного договора. Однако в договоре залога указано несколько разных оценок предмета залога

Можно ли на этом основании признать договор залога незаключенным?

Ответ: При указании в договоре залога нескольких разных оценок предмета залога суд должен решить, возможно ли определить ту оценку, о которой стороны договорились как о существенном условии договора залога. Если это возможно, то договор залога следует рассматривать как заключенный.

Обоснование: Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (ст. 339 ГК РФ).

Следовательно, оценка предмета залога является существенным условием договора залога.

В связи с этим возникают вопросы, если в договоре залога указано несколько разных оценок заложенного имущества.

Позиция в отношении этого вопроса была разъяснена в судебной практике.

В п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" указывалось, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

В данном случае при анализе условий договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения п. 4 ст. 4 Закона РФ от 09.12.1991 N 2005-1 "О государственной пошлине", действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Данное положение предусматривало, что при определении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий нотариусами стоимость жилого дома, квартиры, дачи, гаража и иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или страховыми организациями. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

Поскольку в части определения существенных условий договора залога движимого и недвижимого имущества правовое регулирование отношений сторон является идентичным, данное разъяснение применимо и к вопросам, касающимся согласованности оценки предмета залога движимого имущества.

В другом судебном решении - Определении ВАС РФ от 24.08.2011 N ВАС-10422/11, полагая, что договор залога является незаключенным в связи с несогласованностью оценки заложенного имущества (в договоре залога и приложении к нему указаны две разные оценки заложенного имущества), корпорация обратилась в суд с иском.

При рассмотрении спора суды установили, что в договоре залога (п. 1.3) предмет залога оценен сторонами в сумме 145 000 000 руб.

В Приложении N 1 содержатся сведения, что залоговая стоимость предмета залога составляет 145 000 000 руб., балансовая стоимость предмета залога составляет 290 000 000 руб.

Учитывая изложенное, суды пришли к выводу, что стороны согласовали оценку предмета залога в размере его залоговой стоимости и отказали в иске о признании договора залога незаключенным.

Так как, проанализировав условия заключенного сторонами договора, суды пришли к выводу о возможности определить ту оценку, о которой стороны договорились как о существенном условии договора залога, вывод судов об отказе в признании договора залога незаключенным является правильным.

А. Ю.Буркова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

28.09.2012