В зарегистрированной ипотеке жилого дома, приобретенного частично с использованием кредитных средств банка, наряду с заемщиками-залогодателями указан в качестве залогодателя сособственник заложенного имущества, который не является заемщиком по кредитному договору и с которым отдельно не был заключен договор ипотеки. На заложенное имущество была выдана закладная с указанием в качестве обязанных по ней лиц всех сособственников. Можно ли признать закладную недействительной в части указания обязанным по ней лица - сособственника заложенного имущества, не являющегося заемщиком по кредитному договору и с которым не был заключен отдельно договор ипотеки?

Ответ: Да, можно.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Вместе с тем если сособственник заложенного имущества, приобретенного с привлечением средств банка, не указан в качестве заемщика по кредитному договору, то ипотеки в силу закона в отношении его доли не возникает. Это означает, что такое лицо нельзя указывать в качестве обязанного лица (залогодателя) в закладной. Если в закладной имеется указание на такое лицо, то она в этой части недействительна в силу ничтожности.

Сказанное подтверждается также и судебной практикой. Так, Индустриальный районный суд г. Перми от 04.03.2011 по делу N 2-65/2011 отметил: учитывая, что несовершеннолетний сын заемщика не является заемщиком в отношении банка, хотя 2/3 доли квартиры были приобретены в его собственность с частичным использованием средств указанного банка, ипотека в силу закона в отношении несовершеннолетнего в данном случае не возникла. Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что в этом случае законные основания для оформления закладной на данный объект недвижимости отсутствуют. При указанных обстоятельствах суд считает, что закладная на квартиру, выданная банку заемщиком, действующим за себя и как законный представитель своего несовершеннолетнего сына, является недействительной в силу ничтожности в части, распространяющейся на 2/3 доли квартиры, принадлежащие на праве собственности несовершеннолетнему сыну заемщика.

А. Б.Балкаров

ООО "КОМПЬЮТЕР ИНЖИНИРИНГ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

10.10.2012