Организация, являясь заказчиком (застройщиком), заключает с физическими лицами - дольщиками (инвесторами) договоры долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов, по которым принимает от дольщиков инвестиции (денежные средства), а после окончания строительства дома обязуется передать дольщикам в собственность квартиры

Облагаются ли НДС денежные средства, полученные организацией от дольщиков, если они расходуются по целевому назначению и не превышают затраты на строительство объектов долевого участия?

Ответ: Учитывая позицию Минфина России и судебную практику по данному вопросу, денежные средства, полученные заказчиком (застройщиком) от дольщиков, если они расходуются по целевому назначению и не превышают затраты на строительство объектов долевого участия, НДС не облагаются.

Обоснование: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

В целях гл. 21 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг).

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ в целях гл. 21 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ.

На основании пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

Исходя из пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Частью 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как отмечено в ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ установлено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Как разъяснено в Письме Минфина России от 04.05.2012 N 03-07-10/10, на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.

Учитывая данные разъяснения Минфина России, исходя из приведенных выше норм гл. 21 НК РФ, следует заключить, что операции по передаче дольщиками организации указанных денежных средств, если они расходуются по целевому назначению и не превышают затраты на строительство объектов долевого участия, не облагаются НДС.

Судебная практика подтверждает правомерность данного вывода.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 07.08.2012 N А17-6317/2010 пришел к выводу, что полученные от дольщиков денежные средства являлись инвестиционными. Доказательств того, что заказчик (застройщик) использовал полученные от дольщиков денежные средства не по целевому назначению и что указанные средства превысили затраты на строительство объектов долевого участия, налоговый орган не представил. Следовательно, при указанных обстоятельствах спорные денежные средства не подлежали обложению налогом на добавленную стоимость.

ВАС РФ в Определении от 19.11.2010 N ВАС-14990/10 поддержал позицию нижестоящих судов, которые установили, что спорные денежные средства получены обществом в рамках договоров долевого строительства, носят инвестиционный характер. Средства дольщиков расходуются по целевому назначению. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов регулируется нормами специального закона - Закона N 214-ФЗ. Однако из этого не следует, что денежные средства, полученные в рамках договора на долевое участие в жилищном строительстве от дольщика, не являются инвестиционными средствами.

Руководствуясь положениями пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", суды пришли к выводу, что спорные денежные средства не подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.

Оснований к переоценке указанного вывода судов не имеется.

Аналогичная, по сути, позиция поддержана в Определении ВАС РФ от 18.11.2010 N ВАС-14993/10.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 15.06.2010 N А75-9658/2009 пришел к выводу о том, что денежные средства, получаемые налогоплательщиком от участника долевого строительства в качестве целевого финансирования, являются инвестиционным взносом, следовательно, не подлежат включению в налоговую базу по НДС.

В Постановлении ФАС Поволжского округа от 26.03.2009 N А65-11001/2008 отмечено, что договоры инвестирования долей в строительстве жилого дома носили характер инвестиционных, их предметом не являлась реализация какого-либо имущества. Таким образом, налогоплательщик не должен был исчислять и уплачивать НДС с денежных средств, полученных от дольщиков во исполнение указанных договоров, а значит, решение налогового органа в части доначисления обществу НДС, начисления пени и налоговых санкций неправомерно.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 14.09.2010 N А22-1376/2009 указал, что денежные средства, получаемые налогоплательщиком от участников долевого строительства в качестве целевого финансирования строительства жилого дома, независимо от способа осуществления строительства (подрядного или хозяйственного), являются инвестициями, а не авансами за реализацию работ, услуг, как утверждает налоговый орган, поэтому не подлежат включению в налогооблагаемую базу по НДС в момент их получения.

Д. В.Комаров

Счетная палата

Российской Федерации

10.10.2012