Между банком и физическим лицом - индивидуальным предпринимателем заключен кредитный договор. Целевым назначением кредита является осуществление индивидуальным предпринимателем предпринимательской деятельности, не связанной со строительством жилого дома или квартиры для личных нужд. В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по своевременному возврату денежных средств стороны заключили договор об ипотеке, по условиям которого индивидуальный предприниматель предоставил в залог банку принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество - жилую квартиру. Вправе ли банк в случае невозврата заемщиком денежных средств, ссылаясь на его безусловное право как залогодержателя, требовать обращения взыскания на заложенное имущество, если у физического лица отсутствует иное пригодное для проживания помещение, помимо заложенного по договору ипотеки, заложенная квартира не используется в целях предпринимательской деятельности?

Ответ: Учитывая судебную практику, в случае предъявления банком требования об обращении взыскания на заложенное предпринимателем в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору имущество (квартиру, являющуюся единственным пригодным местом проживания) и несогласия заемщика с данным требованием правомерность такого требования банку (а физическому лицу - неправомерность данного требования) предстоит доказывать в суде.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Пунктом 1 ст. 50 Закона N 102-ФЗ установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 Закона N 102-ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 78 Закона N 102-ФЗ обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Как указано в ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на такое имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, как жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в данном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В судебной практике отсутствует единая точка зрения по вопросу, может ли взыскание быть обращено на заложенное по договору ипотеки жилое помещение физического лица, если установлены факты того, что у физического лица отсутствует иное пригодное для проживания жилье, помимо заложенного по договору ипотеки, заложенное имущество не используется в целях предпринимательской деятельности, а кредит был предоставлен для целей осуществления индивидуальным предпринимателем предпринимательской деятельности, не связанной со строительством жилого дома или квартиры для личных нужд.

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2009 N Ф04-4411/2008(5969-А81-11) отклонен довод о том, что на жилое помещение не может быть обращено взыскание, поскольку оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в спорном помещении. Поскольку кредит предоставлен для целей предпринимательской деятельности, обращение взыскания на заложенную квартиру на основании ст. 78 Закона N 102-ФЗ, как указал суд, не является основанием прекращения права пользования жилым помещением совместно проживающими членами семьи залогодателя.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 24.11.2011 N 15АП-12293/2011 указал, что кредит предоставлен индивидуальному предпринимателю для целей предпринимательской деятельности (не для целей приобретения или строительства квартиры). Соответственно, обращение взыскания на заложенную квартиру на основании ст. 78 Закона N 102-ФЗ не является основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в квартире залогодателя членов его семьи.

В приведенных делах суды указывали на возможность обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Однако в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.08.2012 N А58-5011/2011 изложен противоположный вывод. Суд отметил, что при установлении факта отсутствия у физического лица - индивидуального предпринимателя пригодного для проживания помещения, помимо заложенного по договору ипотеки жилого дома, а также того обстоятельства, что целевым назначением выданного индивидуальному предпринимателю кредита являлось осуществление его предпринимательской деятельности, не связанной со строительством жилого дома или квартиры для личных нужд, является законным вывод о невозможности обращения взыскания на объекты залога по договору ипотеки в силу прямого указания закона.

Суд указал, что банком не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости, достоверности, которые подтверждают факт перевода указанного жилого дома в нежилое помещение, а также наличия у ответчика иного помещения, пригодного для проживания.

Таким образом, рассматриваемый вопрос является спорным. В случае предъявления банком требования обращения взыскания на заложенное имущество в рассматриваемой ситуации и несогласия физического лица с данным требованием правомерность такого требования банку (а физическому лицу - неправомерность данного требования) предстоит доказывать в суде.

Ю. К.Борисов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

12.10.2012