Организация - управляющая компания проекта создания и обеспечения функционирования инновационного центра "Сколково" предоставляет земельные участки, находящиеся в пределах границ этого центра, участникам проекта (арендаторам) по договору аренды

Утрачивает ли такая организация право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по исчислению и уплате земельного налога в случае передачи арендаторами указанных земельных участков по договору субаренды?

Ответ: Управляющая компания проекта создания и обеспечения функционирования инновационного центра "Сколково" не потеряет право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по исчислению и уплате земельного налога в отношении земельного участка, незаконно переданного арендатором - участником проекта в субаренду, в случае если договор аренды с таким арендатором будет расторгнут.

Обоснование: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 указанной статьи).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 указанной статьи).

Как сказано в п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен земельный налог (п. 1 ст. 389 НК РФ).

Федеральным законом от 28.11.2011 N 339-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 339-ФЗ) внесены изменения в п. 10 ст. 395 НК РФ. Данные изменения вступили в силу с 29 ноября 2011 г. и распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2011 г. (п. п. 1 и 2 ст. 8 Закона N 339-ФЗ).

Организации, признаваемые управляющими компаниями в соответствии с Федеральным законом от 28.09.2010 N 244-ФЗ "Об инновационном центре "Сколково" (далее - Закон N 244-ФЗ) в отношении земельных участков, входящих в состав территории инновационного центра "Сколково" и предоставленных (приобретенных) для непосредственного выполнения возложенных на эти организации функций в соответствии с Законом N 244-ФЗ, от налогообложения земельным налогом освобождаются. Основание - п. 10 ст. 395 НК РФ (в ред. Закона N 339-ФЗ).

Отношения, возникающие при реализации проекта создания и обеспечения функционирования территориально обособленного комплекса (инновационного центра "Сколково"), регулируются Законом N 244-ФЗ.

В силу ч. 1 ст. 3 Закона N 244-ФЗ земельные участки, находящиеся в границах территории центра, принадлежат управляющей компании на праве собственности.

Не допускается распоряжение земельными участками, находящимися в границах территории центра, в том числе путем их отчуждения и обременения, за исключением случаев передачи их управляющей компанией в аренду лицам, участвующим в реализации проекта. При этом указанные земельные участки не могут быть переданы в субаренду (ч. 2 указанной статьи).

Земельные участки, находящиеся в границах территории центра, могут быть переданы в аренду лицам, участвующим в реализации проекта, исключительно в целях его реализации (ч. 3 указанной статьи).

Порядок и условия предоставления земельных участков, находящихся в границах территории центра, в аренду лицам, участвующим в реализации проекта, порядок использования указанных земельных участков устанавливаются правилами проекта с учетом положений ст. 3 Закона N 244-ФЗ (ч. 5 указанной статьи).

Правила проекта разрабатываются и утверждаются управляющей компанией, относятся к общедоступной информации и являются обязательным условием осуществления деятельности лицами, участвующими в реализации проекта. К правилам проекта, в частности, относятся правила осуществления отдельных видов деятельности, установленные Законом N 244-ФЗ или в соответствии с ним (ч. 1 ст. 7 Закона N 244-ФЗ).

Согласно ч. 3 указанной статьи правила проекта становятся условиями сделок, заключенных лицами, участвующими в реализации проекта, в целях обеспечения его реализации с момента заключения таких сделок.

Контроль за соблюдением правил проекта осуществляется управляющей компанией в соответствии с Законом N 244-ФЗ. При этом лица, нарушившие правила проекта, утрачивают право на участие в реализации проекта в порядке, установленном управляющей компанией (ч. 4 и 6 указанной статьи).

Из положений пп. "а" п. 3 ч. 2 ст. 8 Закона N 244-ФЗ следует, что в целях реализации проекта управляющая компания наделена функциями по организации исследовательской деятельности и содействию ее осуществлению, в том числе по принятию решений о предоставлении или лишении статуса участника проекта.

Таким образом, в целях сохранения права на освобождение, предусмотренного п. 10 ст. 395 НК РФ, управляющая компания должна расторгнуть договор аренды с арендатором в отношении земельного участка, переданного в субаренду, и лишить его статуса участника проекта, поскольку он используется с нарушениями условий договора аренды и правил проекта.

Т. И.Сивошенкова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

20.10.2012