ЗАО продало здание. Акт приемки-сдачи был подписан 17 февраля 2013 г. В тот же день здание было передано покупателю. Однако государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 25 апреля 2013 г. Когда у продавца возникли доходы от продажи объекта недвижимости - 17 февраля или 25 апреля?

Ответ: Датой возникновения дохода для целей определения налоговой базы по налогу на прибыль считается дата передачи здания покупателю по акту приемки-сдачи, а не дата подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности и не 1-е число месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию (ст. 223 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 259, 271 Налогового кодекса РФ).

Обоснование: Данный вопрос вызывает многочисленные споры. Дело в том, что в соответствии с:

1) Постановлением Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 15726/10 доходы от продажи объектов недвижимости возникают с даты государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. При этом данный судебный акт исходит из положений ст. 223 ГК РФ о том, что:

- право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором;

- в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Напомним, что в соответствии со ст. ст. 8.1 и 131 ГК РФ переход права собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в ЕГРП;

2) Письмом Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78 доходы от продажи недвижимости возникают на дату подписания акта приемки-сдачи и передачи пакета документов на государственную регистрацию в Росреестр. При этом дата регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости значения не имеет. Нередко налоговые органы, опираясь на это Письмо, аргументируют свою позицию тем, что расходы у покупателя не могут возникнуть ранее чем доходы у продавца недвижимости. А право покупателя начислять амортизацию увязано именно с моментом передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем для правильного разрешения этого вопроса следует иметь в виду, что:

а) до 01.01.2013 п. 11 ст. 258 НК РФ устанавливал, что приобретенный объект недвижимости включается в состав амортизируемого имущества с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию перехода права собственности. Однако с 01.01.2013 данный пункт утратил силу;

б) согласно п. 4 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по такому объекту начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты государственной регистрации перехода права собственности. Данное положение вступило в силу с 01.01.2013;

в) в НК РФ нет положений, устанавливающих, что дата получения продавцом доходов от продажи недвижимости должна соответствовать дате возникновения права покупателя недвижимости на начисление амортизации. В то же время в п. 3 ст. 271 НК РФ установлено, что для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товара. При этом датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту, а не дата регистрации перехода прав в Росреестре.

Таким образом, для целей налога на прибыль датой признания ЗАО дохода от продажи здания следует считать дату передачи здания покупателю по акту приемки-сдачи здания, а не дату государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в Росреестре.

А. Н.Гуев

Директор

Юридическая фирма "ЮКАНГ"

30.04.2014