Договором предусмотрено, что разница между договорной и фактической стоимостью строительства не возвращается инвесторам. Строительство завершено, объект передан инвесторам, разница между полученной от инвесторов по договору суммой и истраченной в ходе строительства осталась в распоряжении застройщика. Являются ли эти деньги доходом застройщика и облагаются ли налогом на прибыль и НДС?

Ответ: Разница между договорной и фактической стоимостью строительства, не возвращенная инвесторам, облагается НДС и налогом на прибыль. В некоторых случаях налогоплательщикам удается доказывать в судах, что эта сумма не облагается НДС.

Обоснование: В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются денежные средства, иное имущество, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному источником целевого финансирования или федеральными законами, в частности, в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

В силу пп. 1 п. 2 ст. 146 и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается объектом налогообложения по НДС передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

Таким образом, средства, получаемые от инвесторов непосредственно на строительство, являются инвестиционными взносами, они не связаны с реализацией товаров (работ, услуг), относятся к целевому финансированию, не облагаются НДС и налогом на прибыль.

Средства же, оставшиеся в распоряжении застройщика в момент сдачи объектов в эксплуатацию и передачи инвесторам объектов долевого строительства, не носят инвестиционного характера, а, по сути, являются вознаграждением застройщика. Ведь именно ради получения этих денег застройщик и осуществляет свою деятельность. Соответственно, разница между средствами, полученными от инвесторов, и фактическими затратами на строительство, не возвращенная инвесторам, облагается НДС и налогом на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 2 п. 1 ст. 162, п. п. 8, 14 ч. 2 ст. 250, пп. 1 п. 1 ст. 251, п. 4 ст. 271 НК РФ).

Данная точка зрения подтверждается Постановлениями ФАС Уральского округа от 26.03.2012 N Ф09-1984/12, ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2012 N А05-4408/2011, ФАС Центрального округа от 03.11.2011 N А14-9430/2010336/28, ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.08.2010 N А78-9180/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2011 N А29-5301/2009, от 23.04.2010 N А29-5301/2009. Такой же точки зрения придерживается и Минфин России (Письмо Минфина России от 25.03.2008 N 03-07-10/02).

Однако следует отметить, что арбитражная практика в отношении НДС неоднородна. Некоторые суды при рассмотрении споров решили, что разница между договорной и фактической стоимостью строительства, не возвращенная инвесторам, носит инвестиционный характер и не облагается НДС. Такую точку зрения, в частности, высказали ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлениях от 15.10.2010 N А46-23193/2009, от 14.10.2010 N А27-25524/2009 и ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 15.02.2011 N А29-5301/2009. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 25.11.2010 N А33-22092/2009, в частности, указал, что налоговый орган не доказал факт реализации самостоятельных (не связанных с реализацией инвестиционных проектов) товаров (работ, услуг). Следовательно, сумма денежных средств инвесторов, превышающая затраты застройщика, не подлежит обложению НДС.

О. Г.Хмелевской

Издательство "Главная книга"

30.10.2012