Между организацией (застройщиком) и физическим лицом (участником) заключен договор об инвестиционной деятельности, согласно которому застройщик обязуется обеспечить реализацию инвестиционного проекта по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома и передаче инвестору квартиры в этом доме. Квартира физическому лицу передана не была. В отношении организации-застройщика открыто конкурсное производство. Участник долевого строительства, ссылаясь на пп. 4 п. 1 ст. 201.1, ст. 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования о возмещении убытков в виде реального ущерба. Может ли такое требование быть удовлетворено, если дата расторжения договора об инвестиционной деятельности не определена?

Ответ: Заявление физического лица - участника долевого строительства о включении в реестр требований кредиторов должника (застройщика) требования о возмещении убытков в виде реального ущерба, основанное на пп. 4 п. 1 ст. 201.1, ст. 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), не может быть удовлетворено, если дата расторжения договора об инвестиционной деятельности не определена.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Согласно п. 2 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Превышение суммы денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения указанного договора), которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные негативные последствия для такого участника строительства.

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

В силу пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ денежным требованием в том числе является требование участника строительства о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В судебной практике (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 29.08.2012 N А45-9663/2009, от 01.06.2012 N А45-9663/2009 и от 23.05.2012 N А45-9663/2009) сформулирована позиция, согласно которой расчет убытков участника строительства производится, если известны следующие показатели:

- стоимость жилого помещения, определенная на дату расторжения договора;

- сумма денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.

Отсутствие хотя бы одного показателя не позволяет произвести расчет убытков в соответствии с правилами, установленными п. 2 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ.

В рассматриваемой ситуации дата расторжения договора об инвестиционной деятельности не определена, а следовательно, невозможно определить стоимость жилого помещения на такую дату.

Таким образом, требование участника долевого строительства в рассматриваемой ситуации не может быть удовлетворено, так как дата расторжения договора об инвестиционной деятельности не определена.

Д. В.Завгородний

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

01.11.2012