Управляющая компания (ЗАО) является застройщиком проекта по реконструкции стадиона и строительству многофункциональных комплексов на прилегающей территории. Земельный участок, на котором реализуется проект, арендуется. ЗАО не будет выполнять строительно-монтажные работы своими силами или выступать в роли генерального подрядчика

Проект предусматривает строительство спортивных объектов, многофункционального центра и многофункционального общественного комплекса.

Многофункциональный общественный комплекс должен будет включать апарт-отели/здания, в которых будут расположены апартаменты. Апартаменты представляют собой особый вид нежилой недвижимости, которая может использоваться как для проживания без права постоянной регистрации, так и для иных целей, а также под офисные помещения.

Для строительства ЗАО намерено привлекать денежные средства физических лиц (дольщиков) в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и предполагает заключать с дольщиками договоры о долевом участии в строительстве.

Средства, полученные от дольщиков в рамках договоров долевого участия в строительстве, должны считаться целевым финансированием и не должны учитываться при определении налоговой базы по налогу на прибыль (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) при условии выполнения ЗАО требований Закона N 214-ФЗ и ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования (Письма Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/377, от 29.03.2012 N 03-03-06/1/166).

Управляющая компания полагает, что средства дольщиков (за вычетом вознаграждения) не должны включаться в налоговую базу по НДС, поскольку они не связаны с реализацией каких-либо товаров, работ, услуг или имущественных прав и носят инвестиционный характер (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ) (Письма Минфина России от 04.05.2012 N 03-07-10/10, от 03.07.2012 N 03-07-10/15).

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" суды вправе оценивать инвестиционные договоры, в частности, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом нормы Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в Постановлении (за исключением абз. 2 п. 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону N 214-ФЗ.

ЗАО полагает, что положения Постановления N 54 не влияют на установленный порядок налогообложения средств, получаемых от дольщиков. Квалификация договоров долевого участия в строительстве в качестве договоров предварительной купли-продажи будущего недвижимого имущества будет противоречить инвестиционному характеру отношений между застройщиками и дольщиками.

Правомерно ли ЗАО не учитывает средства, получаемые от дольщиков при осуществлении строительства, при определении налоговой базы по НДС или налогу на прибыль?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 20 ноября 2012 г. N 03-07-10/29

В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций в отношении денежных средств, получаемых организацией-застройщиком по договорам участия в долевом строительстве многофункционального общественного комплекса, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по передаваемой части объекта недвижимости, то на основании указанного пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Что касается налога на прибыль организаций, то в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 Кодекса к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Соответственно, расходы, понесенные организацией-застройщиком в ходе строительства объекта недвижимости, также не учитываются для целей налогообложения прибыли на основании п. 17 ст. 270 Кодекса.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Директор Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

И. В.ТРУНИН

20.11.2012