Физическое лицо в 2010 г. приобрело земельный участок за 5 млн руб. Для благоустройства земельного участка с целью его дальнейшей продажи физическое лицо израсходовало 6 млн руб. с привлечением для этого заемных средств в размере 3 млн руб. В договоре займа, заключенном в июне 2010 г. на срок 24 месяца, предусмотрена уплата процентов (15% годовых) за пользование заемными средствами и указано на его целевое использование, а именно для целей благоустройства земельного участка. Физическое лицо своевременно погасило заем, и в 2012 г. земельный участок был продан за 18 млн руб., для чего физическое лицо воспользовалось услугами риелторов, сумма оплаты которых составила 200 тыс. руб

Может ли физическое лицо при расчете дохода за 2012 г. предъявить к зачету все эти суммы при наличии документов, подтверждающих произведенные расходы? Входят ли проценты в затратную часть при учете дохода от продажи?

Ответ: Физическое лицо при определении налоговой базы по НДФЛ от реализации земельного участка может уменьшить доходы от его реализации на расходы, связанные с получением этих доходов, к этим расходам можно отнести покупную стоимость земельного участка, расходы, связанные с улучшением его потребительских свойств, услуги риелторов при продаже, а также проценты, уплаченные за пользование заемными средствами по целевому займу, полученному для благоустройства земельного участка в целях его продажи.

Обоснование: Физическое лицо при определении налоговой базы от реализации имущества может заявить имущественный вычет в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи земельных участков, находившихся в его собственности менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Перечень расходов в НК РФ не конкретизирован.

В Письме от 25.01.2007 N 04-2-02/63@ ФНС России со ссылкой на пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ разрешает учесть в составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи недвижимого имущества, суммы документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества, а также документально подтвержденные суммы затрат, произведенных налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества.

Полагаем, что проценты, уплаченные по заемным средствам, привлеченным физическим лицом для улучшения потребительских свойств земельных участков, могут быть учтены в расходах при определении величины облагаемых НДФЛ доходов от их дальнейшей продажи. Кроме того, доходы от продажи земельного участка можно уменьшить на стоимость его приобретения (5 000 000 руб.), стоимость произведенных улучшений (6 000 000 руб.), а также на стоимость услуг риелторов (в размере 200 000 руб.).

Кроме того, за пользование заемными средствами были уплачены проценты. Срок пользования займом составил 2 года, сумма процентов за пользование заемными средствами составила 900 000 руб. (3 000 000,00 x 15% / 365 дней x 730 дней).

Общая сумма расходов, уменьшающая доходы от продажи земельного участка, составит 12 100 000 руб. (5 000 000 + 6 000 000 + 900 000 + 200 000).

Облагаемый доход физического лица - 5 900 000 руб. (18 000 000 - 12 100 000). НДФЛ составит 767 000 руб. (5 900 000 x 13%).

Н. В.Цурикова

РУНА

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

26.11.2012