Имеет ли организация, заключившая договор безвозмездного пользования муниципальным недвижимым имуществом, преимущественное право на аренду указанного недвижимого имущества после истечения срока действия договора безвозмездного пользования?

Ответ: По договору безвозмездного пользования у сторон не возникает преимущественного права на аренду муниципального недвижимого имущества, поэтому на организацию не могут быть переведены права по договору аренды нежилого помещения.

Обоснование: В силу п. 1 ст. 689 Гражданского кодекса РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2 ст. 689 ГК РФ предусмотрено, что к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Вместе с тем согласно абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что ссудополучатель, являясь стороной договора безвозмездного пользования, не обладает преимущественным правом на аренду недвижимого имущества в связи с тем, что данное право законодательно не закреплено и не является обязательным для исполнения. Такое право принадлежит только арендатору как стороне договора аренды, надлежаще исполнившему свои обязанности, при заключении договора аренды на новый срок.

Пункт 1 ст. 6 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Однако толкование п. 1 ст. 6 ГК РФ и применение п. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии закона к ст. 689 ГК РФ является неправомерным.

Указанная позиция по данному вопросу отражена в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 05.12.2011 N А28-1642/2011, ФАС Уральского округа от 11.09.2007 N Ф09-6711/07-С6. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно нормам ч. 4 ст. 53 Закона N 135-ФЗ до 1 июля 2015 г. разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных указанной частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 г.

Таким образом, исходя из положений вышеизложенных норм законодательства и судебной практики позиция организации в рассматриваемом случае неправомерна, так как по окончании срока действия заключенного договора безвозмездного пользования муниципального недвижимого имущества у стороны не возникает преимущественного права на аренду указанного имущества.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

03.12.2012