Организация на основании договора купли-продажи приобрела у муниципального образования нежилое помещение по оценочной стоимости, определенной по итогам независимой экспертизы. При этом договор купли-продажи, а также отчет оценщика не содержали сведений о том, что стоимость реализуемого объекта включает НДС. Организация перечислила в бюджет муниципального образования указанные в договоре денежные средства. Впоследствии налогоплательщик, ссылаясь на ошибочное перечисление в составе стоимости приобретенного имущества суммы НДС, которая в силу п. 3 ст. 161 НК РФ подлежала исчислению, удержанию и уплате в бюджет им как налоговым агентом, направил продавцу письмо с требованием возвратить неосновательное обогащение в сумме излишне уплаченного НДС. Продавец отказался от возврата денежных средств. Правомерны ли его действия?

Ответ: В случае если определение рыночной стоимости муниципального имущества производится для совершения сделки по его отчуждению, а операции по реализации этого имущества облагаются НДС, то цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя НДС, если иное прямо не указано в отчете оценщика. Поэтому ошибочно перечисленные организацией денежные средства в размере НДС, входящего в стоимость нежилого помещения, являются неосновательным обогащением продавца, которое в силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ он обязан возвратить покупателю.

Обоснование: Согласно ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что проведение оценки реализуемого объекта является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта. При этом в данной норме отсутствуют указания на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта с учетом НДС.

Однако если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества, операции по реализации которого облагаются НДС, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя сумму НДС. При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога, должно следовать из отчета. В рассматриваемом случае отчет оценщика не содержит сведений о том, что рыночная стоимость продаваемого имущества определялась им без учета НДС.

Кроме того, в отношении сделки по реализации муниципального имущества необходимо учитывать положения НК РФ, регламентирующие порядок исчисления и уплаты НДС при продаже имущества, составляющего муниципальную казну, а именно п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ.

Так, абз. 2 п. 3 указанной статьи установлено, что при реализации на территории РФ муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учетом налога. В таком случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), которые обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Из приведенной нормы следует, что при определении налоговой базы по НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Таким образом, ошибочно уплаченная в составе стоимости нежилого помещения сумма НДС представляет собой неосновательное обогащение муниципального образования и подлежит возврату организации. При этом в соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ сумма НДС должна быть определена расчетным методом с применением налоговой ставки, определяемой как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 3 указанной статьи (18%), к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

Данная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 3139/12.

Н. В.Никифорова

Консалтинговая группа "Аюдар"

07.12.2012