Участник долевого строительства и застройщик подписали договор долевого участия в строительстве до момента получения застройщиком разрешения на строительство и после получения разрешения на строительство произвели его государственную регистрацию. Является ли такой договор в указанной ситуации ничтожной сделкой?

Ответ: Факт подписания договора долевого участия в строительстве до получения застройщиком разрешения на строительство и госрегистрации данного договора не является основанием для признания такого договора ничтожной сделкой, так как ничтожной может быть признана только заключенная сделка, а в данном случае сделка до ее регистрации заключенной не признается.

Обоснование: Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, для признания сделки ничтожной необходимо наличие такого условия, как нарушение требований закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ определено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Кроме того, следует отметить, что положения Закона N 214-ФЗ не содержат запрета на подписание договоров долевого участия в строительстве до получения разрешения на строительство.

Часть 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ содержит следующее ограничение: застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Следовательно, застройщик не вправе привлекать денежные средства до момента получения разрешения на строительство, однако запрета на заключение договоров долевого участия в строительстве положения Закона N 214-ФЗ не содержат.

Как указал ФАС Уральского округа в Постановлении от 12.05.2010 N Ф09-5305/09-С4, по смыслу гражданского законодательства недействительной (ничтожной) может быть признана только заключенная сделка. Поскольку договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), то незарегистрированные договоры долевого участия не являются заключенными и не могут быть признаны ничтожными сделками в силу ст. 168 ГК РФ. В случае привлечения денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома лицом, не имеющим такого права (в том числе, как считает суд апелляционной инстанции, застройщиком до получения соответствующего разрешения на строительство), законом предусмотрены иные последствия (денежные штрафные санкции), нежели ничтожность такого договора, следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договоров ввиду их подписания ответчиком до получения разрешения на строительство нельзя признать обоснованным.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

14.12.2012