Можно ли передать в качестве отступного земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без извещения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления?

Ответ: При заключении соглашения об отступном, по которому в качестве отступного передается земельный участок сельскохозяйственного назначения, отсутствует необходимость предварительно письменно известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

Обоснование: На основании ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т. п.). Ограничений на передачу в качестве отступного земельного участка указанной статьей не установлено.

Однако оборот земель сельскохозяйственного назначения в РФ регламентирован Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Согласно ст. 8 указанного Закона при продаже такого земельного участка преимущественное право покупки имеет субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, - муниципальное образование. То есть при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения (за исключением продажи с публичных торгов) продавец обязан направить письменное уведомление о продаже земельного участка в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления. И продать участок можно будет только в случае, если органы власти откажутся от его покупки или не известят продавца о желании его приобрести. И несоблюдение указанного порядка может повлечь ничтожность сделки (п. 4 ст. 8 Закона N 101-ФЗ, ст. 168 ГК РФ).

Отметим, что положения ст. 8 Закона N 101-ФЗ относятся именно к договору купли-продажи. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи вещь передается продавцом в собственность покупателя за плату.

Таким образом, положения Закона N 101-ФЗ не связывают возникновение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у субъекта РФ или муниципального образования с другими сделками по отчуждению такого земельного участка, так как в ст. 8 прямо указано на договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, соглашение об отступном, являясь основанием для прекращения обязательства, не может быть расценено как договор купли-продажи.

Такие выводы содержатся в решениях судов: Постановлениях ФАС Поволжского округа от 09.10.2012 по делу N А55-32638/2011, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу N А55-32638/2011, Определении Московского областного суда от 02.11.2010 по делу N 33-19253.

Десятый арбитражный апелляционный суд помимо прочего, указал на отсутствие в описанном случае оснований для применения аналогии закона по ст. 250 ГК РФ. В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ аналогия закона применяется только в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством. Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения урегулирован Законом N 101-ФЗ (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 по делу N А41-4731/10).

На основании изложенного полагаем неуместным применять нормы законодательства о преимущественном праве высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ на приобретение земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения при заключении соглашения об отступном.

М. Г.Юхаранова

ООО "ИК Ю-Софт"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

11.01.2013