Организация, применяющая УСН, сдает внаем работникам квартиры с условием о последующем выкупе. Часть арендной платы за пользование квартирой засчитывается в счет выкупной стоимости квартиры (по отдельному договору купли-продажи). Подпадает ли такая деятельность организации под действие пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ?

Ответ: Деятельность организации по сдаче внаем по договорам найма жилого помещения работникам квартир может быть отнесена к услугам по временному размещению и проживанию и может облагаться в рамках ЕНВД (в части, которая не засчитывается в счет выкупной стоимости квартиры).

Однако платежи, которые засчитываются в счет выкупной стоимости квартиры, следует рассматривать как непосредственно связанные с куплей-продажей, а не с арендой. Платежи в этой части подлежат учету в рамках иной системы налогообложения, нежели ЕНВД.

Обоснование: В соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в отношении оказания услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров.

Согласно ст. 346.27 НК РФ для целей гл. 26.3 НК РФ используются, в частности, основные понятия:

объекты предоставления услуг по временному размещению и проживанию - здания, строения, сооружения (их части), имеющие помещения для временного размещения и проживания (жилые дома, коттеджи, частные дома, постройки на приусадебных участках, здания и строения (комплексы конструктивно обособленных (объединенных) зданий и строений, расположенных на одном земельном участке), используемые под гостиницы, кемпинги, общежития и другие объекты);

помещение для временного размещения и проживания - помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения). Общая площадь помещений для временного размещения и проживания определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов на объекты предоставления услуг по временному размещению и проживанию (договоров купли-продажи, аренды (субаренды), технических паспортов, планов, схем, экспликаций и других документов).

При определении общей площади помещений для временного размещения и проживания объектов гостиничного типа (гостиниц, кемпингов, общежитий и других объектов) не учитываются площадь помещений общего пользования проживающих (холлов, коридоров, вестибюлей на этажах, межэтажных лестниц, общих санузлов, саун и душевых комнат, помещений ресторанов, баров, столовых и других помещений), а также площадь административно-хозяйственных помещений.

Как разъяснено в Письме Минфина России от 29.02.2012 N 03-11-06/3/18, налогоплательщиком единого налога на вмененный доход по указанным услугам выступает лицо, которое непосредственно предоставляет услуги по временному размещению и проживанию и на основании п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ заключает с физическим лицом договор найма жилого помещения.

Учитывая изложенное, деятельность организации по сдаче внаем по договору найма жилого помещения работникам квартир может быть отнесена к услугам по временному размещению и проживанию и может облагаться в рамках ЕНВД.

В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Как определено п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В рассматриваемой ситуации часть платы за жилое помещение засчитывается в счет выкупной стоимости квартиры, что не противоречит законодательству.

Можно заключить, что другая часть платы за жилое помещение в счет выкупа квартиры не засчитывается.

По нашему мнению, то обстоятельство, что имеется условие о последующем выкупе и часть платы за жилое помещение засчитывается в счет выкупной стоимости квартиры, не препятствует применению указанного выше вывода: деятельность организации по сдаче внаем по договору найма жилого помещения работникам квартир может быть отнесена к услугам по временному размещению и проживанию и может облагаться в рамках ЕНВД (именно в части, которая не засчитывается в счет выкупной стоимости квартиры).

Однако платежи в рамках той части, которая засчитывается в счет выкупной стоимости квартиры, следует рассматривать как непосредственно связанные с куплей-продажей, а не с арендой. В пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ продажа не указана. Следовательно, платежи в этой части подлежат учету в рамках иной системы налогообложения, нежели ЕНВД.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

12.05.2014