Между ОАО (арендодателем) и ООО (арендатором) был заключен договор на аренду помещений. По условиям договора ОАО передает ООО принадлежащие ОАО на праве собственности помещения в аренду с обеспечением электроосвещения, отопления, водоснабжения и канализации для бытовых нужд под офис для использования в целях организации деятельности, предусмотренной уставом арендатора. Арендатор надлежащими способами использовал помещение, осуществлял деятельность в соответствии со своим уставом. В ночь произошел залив помещения арендатора из-за неисправности трубопровода, в результате чего были повреждены материальные ценности ООО на несколько миллионов рублей. Арендатором составлен акт о порче товарно-материальных ценностей, согласно которому он требует выплаты компенсации с арендодателя. ОАО отказывается выплачивать компенсацию, ссылаясь на то, что недвижимое имущество было передано арендатору для использования только под офис и не предполагало хранения ценных материальных вещей. Правомерны ли требования ООО? Обязано ли ОАО возместить ООО понесенные убытки?

Ответ: Арендодатель будет обязан возместить причиненный в результате повреждения имущества ущерб в полном объеме при условии доказанности его вины в причиненном вреде, документальных доказательств понесенных убытков. Позиция арендодателя о том, что помещение передавалось исключительно под офис, неправомерна, так как согласно договору помещение передавалось для организации уставной деятельности арендатора, а вид использования вещей, испорченных заливом, уставу общества не противоречил.

Обоснование: Статьей 15 Гражданского кодекса РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Для взыскания убытков истцом должны быть доказаны вина причинителя вреда, размер убытков и причинно-следственная связь между неправомерными действиями ответчика и причиненным ущербом. Отсутствие доказательства хотя бы одного из указанных оснований не дает права требовать возмещения убытков.

Как установлено ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В п. 1 ст. 612 ГК РФ закреплено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Статьей 393 ГК РФ на должника возложена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Абзац 1 п. 1 ст. 401 ГК РФ предусматривает, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Абзац 2 п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из приведенных норм следует, что ответственность при подобных ситуациях (если иное не установлено договором) лежит на арендодателе, если установлена его вина, в связи с чем на него возлагается возмещение убытков.

Обращаясь к судебной практике, следует отметить, что суды удовлетворяют требования о возмещении убытков только при наличии доказанности вины арендодателя в причиненном вреде, документальных доказательств понесенных убытков, причинно-следственной связи между неправомерными действиями арендодателя и причиненным ущербом.

Подобная ситуация отражена в Постановлении ФАС Московского округа от 09.11.2012 N А40-10716/12-11-97, в котором суд установил, что размер причиненного истцу ущерба в заявленном размере подтвержден документально, а также то, что нахождение перечисленного в акте имущества в арендованных помещениях не противоречит уставной деятельности ООО.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 01.11.2012 N А17-4330/2011 в удовлетворении требования отказал ввиду недоказанности наличия причинно-следственной связи между действиями ответчиков и возникновением ущерба у истца, а также размера данного ущерба.

Из приведенного обоснования следует, что арендодатель обязан возместить причиненный в результате повреждения имущества ущерб в полном объеме при условии доказанности вины арендатора в причиненном вреде, документальных доказательств понесенных убытков, причинно-следственной связи между неправомерными действиями арендодателя и причиненным ущербом. Позиция арендодателя о том, что помещение передавалось исключительно под офис, неправомерна, так как согласно договору помещение передавалось для организации уставной деятельности арендатора. Использование вещей, испорченных заливом, уставу общества не противоречило.

Е. А.Горохова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

21.01.2013