Исполнительный орган муниципального образования (арендодатель) и организация (арендатор) заключили договор аренды нежилого строения, в соответствии с которым арендная плата вносится первого числа каждого третьего месяца с момента заключения договора. В соответствии с условиями договора 01.01.2012 арендатор уплатил очередную арендную плату

В связи с приватизацией данных нежилых помещений 03.01.2012 исполнительный орган (продавец) и организация (покупатель) заключили договор купли-продажи указанного строения.

Стороны договорились передаточный акт не составлять, считать договор купли-продажи документом о передаче, а отчуждаемые строения - переданными в момент подписания договора.

Право собственности организации на спорные строения зарегистрировано в установленном законом порядке 10.03.2012.

Организация обратилась к исполнительному органу муниципального образования с требованием о зачислении суммы арендной платы, начисленной с 03.01.2012 по 30.03.2012, в счет платежей, подлежащих уплате по договору купли-продажи.

Правомерно ли требование организации?

Ответ: Учитывая судебную практику, можно сделать вывод, что требование организации является правомерным. Исполнительный орган вправе выполнить данное требование, в противном случае он обязан вернуть спорные денежные средства.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Нормами п. 1 ст. 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 2 ст. 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Пункт 1 ст. 407 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указано, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

В п. 6 Постановления N 73 отражено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления N 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок). В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (см. также Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10). В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи отношения, вытекающие из договора аренды, прекращаются, а следовательно, и обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В Постановлении от 01.11.2012 N А13-1946/2012 ФАС Северо-Западного округа, руководствуясь п. 5 Постановления N 73, пришел к выводу, что начисление арендной платы за период после заключения сторонами договора купли-продажи арендуемых ранее помещений является незаконным и продавец (арендодатель) не имеет права удерживать уплаченные покупателем (арендатором) денежные средства.

Таким образом, можно сделать вывод, что требование организации правомерно. Поскольку с момента заключения договора купли-продажи договор аренды прекращает свое действие, а следовательно, обязательства организации как арендатора, то есть уплата арендных платежей, прекращаются, отказ (если он последует) исполнительного органа от включения спорных средств в сумму, подлежащую уплате по договору купли-продажи, будет считаться неосновательным обогащением.

А. А.Болдырь

Советник государственной

гражданской службы РФ

1 класса

28.01.2013