Организации заключили договор аренды земельного участка, который впоследствии по распоряжению уполномоченного органа был снят с кадастрового учета. Несмотря на это, арендатор, не уведомленный о данном факте, продолжал уплачивать арендные платежи в течение месяца. Правомерно ли требование арендатора к арендодателю о возврате уплаченных арендных платежей с момента снятия участка с кадастрового учета?

Ответ: С момента снятия земельного участка с кадастрового учета у сторон прекратились обязательства по исполнению договора аренды, в том числе по внесению арендных платежей, поэтому, приняв арендные платежи, арендодатель неосновательно обогатился за счет арендатора.

Обоснование: Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии с нормами ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из п. 1 ст. 416 ГК РФ следует, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Положениями ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Немаловажно, что в силу норм ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с нормами ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. п. 7, 10 - 21 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ сведений об объекте недвижимости.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что требования арендатора о расторжении договора аренды земельного участка правомерны в связи с наступлением не зависящих от сторон обстоятельств (снятием земельного участка с кадастрового учета).

В Постановлении от 28.11.2012 N А43-34631/2011 ФАС Волго-Вятского округа, руководствуясь нормами ст. 16 Закона N 221-ФЗ, сделал вывод, что аннулирование кадастрового учета влечет прекращение существования спорного земельного участка как объекта земельных отношений. Учитывая положения ст. 622 ГК РФ, суд отметил, что прекращение арендных правоотношений связано с ликвидацией объекта найма. Арендуемый земельный участок юридически прекратил свое существование, поэтому у арендатора отсутствовало обязательство по возврату несуществующего объекта. При этом с момента снятия земельного участка с кадастрового учета у сторон прекратились обязательства по исполнению договора аренды, в том числе по внесению арендных платежей, поэтому, приняв арендные платежи, арендодатель неосновательно обогатился за счет арендатора.

А. А.Болдырь

Советник государственной

гражданской службы РФ

1 класса

01.02.2013