Организации заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым покупатель обязан произвести оплату в течение 20 дней с момента заключения договора, после чего имущество передается покупателю. Однако продавец передал имущество раньше (через 10 дней после заключения договора), а покупатель, со своей стороны, не оплатил его (в том числе по истечении срока, установленного договором). Впоследствии в отношении покупателя введена процедура банкротства. Правомерно ли требование продавца признать за ним право залогодержателя в отношении указанного имущества в силу закона и на основании этого включить его требование в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом (при этом госрегистрация залога не проводилась)?

Ответ: Согласно позиции Президиума ВАС РФ необоснованно требование продавца признать за ним право залогодержателя в отношении указанного имущества в силу закона и на основании этого включить его требование в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом, если при этом госрегистрация залога не проводилась.

Обоснование: Нормами п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что, в случае когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Из п. 5 ст. 488 ГК РФ следует, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Пункт 3 ст. 334 ГК РФ гласит, что залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Однако необходимо отметить, что в данной ситуации заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, которое и является предметом залога.

Залог недвижимого имущества, помимо норм ГК РФ, регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК РФ к возникающему на основании закона залогу применяются правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 19 Закона N 102-ФЗ установлено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 2 ст. 11 Закона N 102-ФЗ ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из п. 3 ст. 11 Закона N 102-ФЗ следует, что предусмотренные Законом N 102-ФЗ и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

В силу п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Таким образом, можно сделать вывод, что, поскольку залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, у продавца в данном случае не возникли права залогодержателя в отношении спорного имущества.

Данная позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 17737/11, отменившего постановления судов нижестоящих инстанций с указанием на возможность пересмотра вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем Постановлении толкованием.

А. А.Болдырь

Советник государственной

гражданской службы РФ

1 класса

01.02.2013