Орган местного самоуправления в результате проведения аукциона заключил договор продажи недвижимости - земельного участка, предназначенного для строительства. При этом покупатель (ООО) не был уведомлен о том, что ежегодно земельный участок находится в зоне затопления, в результате чего подъезд к нему во время весеннего паводка и после него (примерно в течение двух месяцев) невозможен. Можно ли указанную сделку при таких обстоятельствах признать заключенной под влиянием заблуждения и, как следствие, недействительной?

Ответ: На территориях, подверженных затоплению, строительство капитальных зданий, строений, сооружений без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод запрещается. Следовательно, орган местного самоуправления был обязан уведомить покупателя о том, что земельный участок находится на территории, подверженной затоплению. По нашему мнению, покупатель, не имеющий указанных сведений до заключения договора, может быть признан заключившим сделку под влиянием заблуждения. Такая сделка может быть признана недействительной судом по иску покупателя, что в том числе подтверждается судебной практикой.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из ч. 4 ст. 67 Водного кодекса РФ, на территориях, подверженных затоплению, размещение новых населенных пунктов и строительство капитальных зданий, строений, сооружений без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод запрещаются.

На основании п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Ленинградский областной суд в Определении от 19.07.2012 N 33-3106/2012, при аналогичных обстоятельствах признавая договор недействительным, отметил, что заблуждение имеет место тогда, когда участник сделки помимо своей воли и воли другого участника составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. При этом существенным будет являться такое заблуждение, последствия которого либо вообще неустранимы, либо их устранение связано для заблуждающейся стороны со значительными затратами.

Покупатель не является лицом, обладающим специальными познаниями в области землеустройства, поэтому информацию о возможных негативных последствиях ему должен был предоставить продавец земельных участков.

Учитывая изложенное, рассматриваемая сделка может быть признана заключенной под влиянием заблуждения и быть признана недействительной судом по иску ООО.

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

14.02.2013