Индивидуальный предприниматель и завод заключили договор аренды недвижимого имущества, согласно которому предприниматель арендует первый этаж административного корпуса завода. Договором между сторонами предусмотрено, что арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом. Также договором предусмотрено, что он может быть расторгнут судом, в случае когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договор не содержит как указания о возможности внесения арендной платы третьим лицом, так и запрета на осуществление арендных платежей третьим лицом

Имеются ли у арендодателя правовые основания для досрочного расторжения договора аренды, в случае когда последние три платежа по арендной плате (за 3 квартала) осуществлены своевременно, но не арендатором, а третьим лицом (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ)?

Ответ: Арендодатель не вправе расторгнуть договор аренды в связи с уплатой арендных платежей не арендатором, а третьим лицом, так как указанное обстоятельство не является основанием для досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимого имущества.

Обоснование: В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

На основании п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 ГК РФ не допускаются.

На основании п. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

ФАС Московского округа в Постановлении от 05.08.2009 по делу N А41-22845/08 признал арендную плату, произведенную третьим лицом, надлежащим исполнением обязательства, а кроме того, сослался, что условия договора аренды не устанавливают запрет на внесение платежей по аренде третьим лицом.

К аналогичному выводу пришли ФАС Поволжского и Уральского округов в Постановлениях от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009 и от 25.02.2010 по делу N А07-5702/2009 соответственно.

На основании изложенного арендодатель не вправе расторгнуть договор аренды в связи с уплатой арендных платежей не арендатором, а третьим лицом, так как указанное обстоятельство не является основанием для досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимого имущества.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

17.02.2013