Индивидуальному предпринимателю на праве долевой собственности принадлежит недвижимое имущество. Индивидуальный предприниматель, являющийся арендодателем, и ООО, являющееся арендатором, заключили договор аренды указанного недвижимого имущества (офисных помещений на первом этаже трехэтажного офисного здания) сроком на 5 лет. В договоре аренды определен размер арендной платы, а также указано, что в арендную плату включены и иные расходы, необходимость в уплате которых возникает в связи с использованием ООО арендуемого недвижимого имущества

Вправе ли арендодатель отнести на арендатора расходы, связанные с ремонтом крыши и системы центрального отопления здания?

Ответ: Арендодатель не вправе отнести на арендатора затраты по ремонту крыши и системы центрального отопления здания, в котором арендатор снимает офисные помещения на первом этаже, так как указанные затраты в силу гражданского законодательства не относятся к расходам арендатора по содержанию арендуемого имущества.

Обоснование: Общие положения об аренде содержатся в параграфе 1 гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

Статья 606 ГК РФ определяет, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ) и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Статья 616 ГК РФ определяет обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2).

Следует учитывать, что расходы на ремонт крыши и системы центрального отопления здания не относятся к расходам на содержание арендуемого имущества, а являются издержками по содержанию долевой собственности.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

На основании изложенного арендодатель, являющийся собственником нежилого помещения, расположенного в здании, как участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению, а арендатор не должен нести расходы на ремонт крыши и системы центрального отопления здания.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

17.02.2013