Правомерен ли отказ органа местного самоуправления в признании преимущественного права за субъектом малого предпринимательства, арендующим муниципальное имущество (изолированную комнату в нежилом помещении), на приобретение указанного имущества, если данная комната не поставлена на кадастровый учет, однако имеется кадастровый паспорт всего нежилого помещения (при условии соблюдения иных требований законодательства)?

Ответ: Действия органа местного самоуправления в рассматриваемой ситуации неправомерны. Субъект малого предпринимательства - арендатор муниципального имущества (изолированной комнаты в нежилом помещении) может реализовать преимущественное право на приобретение указанного имущества, даже если данная комната не поставлена на кадастровый учет, однако имеется кадастровый паспорт всего нежилого помещения (при условии соблюдения иных требований законодательства).

Обоснование: В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как разъяснено в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу данного Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона N 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом N 221-ФЗ сведений о недвижимом имуществе.

В силу ч. 5 ст. 1 Закона N 221-ФЗ в соответствии с данным Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - объекты недвижимости).

Как следует из изложенного, организация - субъект малого предпринимательства, являющаяся арендатором муниципального имущества, может реализовать преимущественное право на приобретение такого имущества, если оно относится к объектам недвижимости.

В судебной практике существует позиция, согласно которой препятствий для формирования комнаты в помещении, в отношении которого имеется кадастровый паспорт, как самостоятельного объекта права не имеется. То обстоятельство, что занимаемое арендатором помещение не поставлено на кадастровый учет, не может свидетельствовать о невозможности идентифицировать его как объект недвижимости (см. Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.2012 N Ф09-10359/12).

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 623/11, такой объект, как первый этаж, комнаты 1, 2, 3, 4, переданный в аренду, в силу ст. 130 ГК РФ представляет собой самостоятельный объект недвижимости.

В Постановлении ФАС Московского округа от 20.06.2012 N А41-17357/10 указано, что спорные помещения представляют собой две изолированные комнаты в здании, следовательно, спорные помещения могут быть сформированы как самостоятельный объект недвижимости.

Д. В.Завгородний

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

21.02.2013