Нежилое здание находится в общей долевой собственности отца и дочери. Дочери, не зарегистрированной в качестве индивидуального предпринимателя, принадлежит 1/2 общей долевой собственности и отцу, зарегистрированному как индивидуальный предприниматель (применяет УСН с объектом налогообложения "доходы"), принадлежит 1/2 общей долевой собственности

Вправе ли индивидуальный предприниматель (отец), владеющий 1/2 общей долевой собственности нежилого здания, передать в аренду часть нежилых помещений этого здания? Каким образом надлежит распределить доходы от передачи в аренду нежилых помещений, находящихся в долевой собственности?

Ответ: Индивидуальный предприниматель, владеющий 1/2 общей долевой собственности нежилого здания, будет вправе передать в аренду часть нежилых помещений этого здания только с согласия всех участников долевой собственности, в данном случае с согласия дочери. Доходы от передачи в аренду нежилых помещений, находящихся в долевой собственности, подлежат распределению между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который может быть определен соглашением между ними.

Обоснование: В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, и если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности.

То обстоятельство, что индивидуальному предпринимателю принадлежит доля в праве общей собственности на нежилое здание, не позволяет ему передавать в аренду все здание либо отдельные нежилые помещения в этом здании по своему усмотрению.

В силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве. На основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение всеми нежилыми помещениями в здании, находящемся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников. Передача части нежилого здания, находящегося в долевой собственности, в аренду без согласия второго участника долевой собственности (дочери) противоречит указанной норме. Договоры аренды, заключенные без согласия участника долевой собственности (в данном случае - дочери), в силу ст. 168 ГК РФ будут являться ничтожными сделками. Аналогичный вывод сделан в Постановлениях ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10, ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-2476/10-С6.

Таким образом, для передачи в аренду части нежилых помещений в здании, находящемся в общей долевой собственности, необходимо согласие всех участников долевой собственности. Заключать какое-либо отдельное соглашение между участниками долевой собственности для этого не требуется. Согласие дочери, собственника 1/2 нежилого здания, на заключение договоров аренды может выражаться, например, путем выдачи доверенности отцу, второму собственнику нежилого здания (например, Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2004 N Ф09-2779/04-ГК). Либо заключить между участниками долевой собственности соглашение, из которого следует право индивидуального предпринимателя, участника долевой собственности, распорядиться конкретной частью общего имущества путем передачи его в аренду на определенных условиях.

При этом в силу ст. 248 ГК РФ доход от сдачи имущества в аренду будет распределяться между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который также может быть определен соглашением между ними (Определение ВАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10).

Е. В.Дмитриенко

ООО "КОМПЬЮТЕР ИНЖИНИРИНГ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

25.02.2013